Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика гк рф

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика гк рф

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества судебная практика гк рф

Правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя


0 Разместил: Егоров Константин Михайлович Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента Статьи 27.10.2011 Мы считаем, что если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате переданного покупателю имущества, а при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано. В результате рассмотрения данного дела принимается судебный акт, который подтверждает добросовестность приобретателя. В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

права на имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации. Также согласно разъяснениям, содержащимся в п.

25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.

N 8

«О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

, указанное решение суда выступает основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

——————————— Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 10. Приобретателю не всегда требуется судебное решение, указывающее на его добросовестность.

Так, в данном решении нет необходимости при добросовестном владении движимым имуществом при отсутствии против такого владения притязания собственника, поскольку регистрация прав на движимые вещи по общему правилу ст. 130 ГК РФ не требуется. Весьма значительные проблемы, вызванные отсутствием такого судебного решения, имеются у приобретателей объектов недвижимости, поскольку в этом случае необходима государственная регистрация прав. Например, если недействительность сделки по отчуждению имущества установлена, и, следовательно, регистрация прав приобретателя по ней происходить не будет, но собственник имущества при этом не заявляет иск об истребовании имущества.

В правовой литературе весьма часто высказывается мнение, что фигура добросовестного приобретателя возникает исключительно при рассмотрении виндикационного либо реституционного иска, и при отсутствии данных требований факт добросовестности приобретателя установлен быть не может.

Нередко указывается, что

«ссылка на добросовестное приобретение является мерой обороны, мерой пассивной (ответной)»

. ——————————— Катунин Д. Сделки: черная воля «доброй совести» // Бизнес-адвокат.

2005. N 2. Аналогичную позицию можно увидеть в некоторых судебных решениях. Так, по одному из дел по иску о признании лица добросовестным приобретателем суд указал, что

«единственный способ защиты права добросовестного приобретателя — в рамках виндикационного иска»

. Далее конкретизировалось:

«.доказывание факта добросовестного приобретения имущества возможно лишь при разрешении спора об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 ГК РФ»

.

——————————— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 января 2004 г. N Ф04/331-1а/А45-2004. Хотя возможность удовлетворения иска о признании приобретателя добросовестным и вызывает некоторые сомнения, однако с указанным ограничительным толкованием статуса добросовестного приобретателя все же нельзя согласиться .

——————————— Богданов В. И вновь о защите добросовестного приобретателя // Эж-Юрист. 2006. N 21. В судебной практике довольно распространены иски о признании недействительной сделки по отчуждению объектов недвижимости без применения последствий недействительности, но наряду с требованием о признании недействительной государственной регистрации права на предмет сделки.

В отличие от случаев, когда заявляется требование о возврате имущества и вследствие этого суд должен рассмотреть вопрос о добросовестности приобретателя, в делах, где такого требования не предъявлено, добросовестность приобретателя исследоваться не будет, так как данный факт не является предметом доказывания. Учитывая исковые требования, при наличии оснований суд признает сделку ничтожной и сделает вывод о недействительности произведенной по ней регистрации прав. При этом у приобретателя объекта недвижимости не имеется фактического подтверждения судом его добросовестности, вследствие чего у него возникают значительные трудности при государственной регистрации прав.

Не подтвержденные документально утверждения о добросовестности не могут явиться основанием для регистрации.

По нашему мнению, добросовестный приобретатель может все же подать в суд заявление об установлении юридического факта добросовестного приобретения им недвижимого имущества и признания его добросовестным приобретателем. Установление факта добросовестного приобретения недвижимого имущества предоставит добросовестному приобретателю возможность зарегистрировать право собственности. Присутствие данных спорных ситуаций в судебной практике указывает на необходимость совершенствования правового механизма признания прав добросовестного приобретателя.

Следует признать, что внесение изменений в ст. 223 ГК РФ урегулировало важные вопросы оформления прав добросовестного приобретателя недвижимости, но всесторонней правовой защиты этот субъект гражданского оборота не получил.

В настоящий момент ст. 223 части первой ГК РФ действует в следующей редакции:

«Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента указанной в настоящем пункте государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя»

. Таким образом, предусмотрено специальное основание для возникновения права собственности на объекты недвижимости, но вопрос о возникновении права собственности на движимое имущество не решен, что вызывает на практике много сложностей. Проблемы с оформлением прав добросовестных приобретателей движимого имущества на практике имеются, и отсутствие правового регулирования данных вопросов представляется неверным.

Необходимо отметить, что российское дореволюционное законодательство предусматривало правовую регламентацию вопросов возникновения вещных прав у добросовестного приобретателя движимых объектов.

Так, в проекте Российского гражданского уложения 1905 г. были закреплены положения о приобретении права собственности движимой вещи от неуправомоченного лица. Эти нормы нашли отражение в ст. 751 — 753. «751. Движимая вещь признается собственностью того, кто ею владеет, пока не доказано противное. Право собственности или иное вотчинное право на движимую вещь, приобретенное от владельца, остается в силе, хотя бы впоследствии по судебному решению было признано, что вещь эта владельцу не принадлежала.

Право собственности или иное вотчинное право на движимую вещь, приобретенное от владельца, остается в силе, хотя бы впоследствии по судебному решению было признано, что вещь эта владельцу не принадлежала. Лицо, незаконно распорядившееся вещью, подлежит ответственности на основании статьи 748. 752. Бесповоротность вотчинных прав на движимые вещи не наступает: 1) если право приобретено безвозмездно, 2) если приобретатель, во время приобретения права действовал недобросовестно, зная, что вещь не принадлежит лицу, от которого право им приобретено, и 3) в отношении вещей похищенных или потерянных.

753. Добросовестность приобретения вотчинных прав (ст. 747, 748 и 752) всегда предполагается, и тот, кто ссылается на недобросовестность, должен ее доказать» . ——————————— Проект Российского гражданского уложения.

СПб., 1905. С. 77. Правовое регулирование вопроса о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, как и вопроса о прекращении права первоначального собственника, имеет особую важность для правоприменительной практики, от этого зависит и интерес сторон к использованию положений данного института.

Поэтому законодательство должно всесторонне регламентировать правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя при отказе в виндикационном иске первоначальному собственнику. Принятие новой нормы ст. 223 ГК РФ без внесения изменений в другие статьи Кодекса все же вряд ли следует признать правильным законодательным решением. Несомненно, многие нормы гражданского законодательства должны быть приведены в соответствие с абз.

2 п. 2 ст. 223 ГК РФ либо редакция самой нормы должна быть изменена.

Необходимо отметить, что ст. 218 ГК РФ, предусматривающая основания приобретения права собственности, прямо не указывает на возникновение права собственности у добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, как и ст.

235 ГК РФ, предусматривающая основания прекращения права собственности, не указывает такого основания для прекращения права собственности. В.А. Рахмилович указал на сложность данной ситуации, если не исходить из того, что Гражданской кодекс РФ признает добросовестного приобретателя собственником . В противном случае у его владения отсутствовало бы необходимое правовое основание и оно опиралось бы только на отказ в иске предшествующему собственнику, т.е.
В противном случае у его владения отсутствовало бы необходимое правовое основание и оно опиралось бы только на отказ в иске предшествующему собственнику, т.е.

на факте процессуального права. ——————————— Рахмилович В.А.

О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С. 136 — 138.

В целях устранения существующей неопределенности в вопросе о правовом статусе добросовестного приобретателя имущества, получившего его от неуправомоченного отчуждателя, существует необходимость включения в п. 2 ст. 218 ГК РФ нормы следующего содержания: «Добросовестный приобретатель, у которого в соответствии со ст.

302 ГК РФ исключается возможность истребования имущества, признается собственником данного имущества».

Данное положение позволит решить вопрос об основании возникновения права собственности у добросовестного приобретателя движимых объектов. Также в п. 1 ст. 235 ГК РФ следует включить следующее положение: «Право собственности прекращается в случае недопустимости истребования имущества собственником при наличии предусмотренных ст.

302 ГК РФ оснований». Читайте еще по данной теме:

  1. Истребование жилых помещений у добросовестных приобретателей. Обзор судебной практики
  2. Добросовестность в сделках с недвижимостью
  3. Добросовестному приобретателю нет дела до хищения?

Автор: И.А.

Данилов ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ МОСКОВСКИМИ ЮРИСТАМИ ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: 8 (495) 740-55-17

Кто такой добросовестный приобретатель?

Кто такой добросовестный приобретатель (по ГК РФ) и как защитить имущество? В жизни случаются разные ситуации:

  1. приобрели имущество в компании, оплатили на расчетный счет, а потом со стороны третьих лиц появились непонятные претензии о возврате вещи;
  2. купили автомобиль, а он оказался краденым;
  3. стали жертвой «черных риелторов», которые продали чужое имущество.
  4. оформили документы на квартиру, а потом появились левые собственники, «родственники с зоны»;
  5. приобрели земельный участок у одного лица, а у другого появились претензии (и теперь он требует вернуть «землю»);
  6. купили машину, а затем узнали, что транспортное средство находится под арестом;
  7. купили телефон, а он оказался найденным (а теперь законный собственник требует вернуть его обратно);
  8. оформили документы на участок, а он оказался в залоге;

Есть и более сложные правоотношения. К примеру, юридическое или физическое лицо покупает земельный участок у местных органов А., а потом оказывается, что имущество стоит на балансе учреждения/органа Б.

Для совершения сделки необходимо было получить его согласие/разрешение. Получается, что в подобных ситуациях у нас как минимум 3 субъекта:

  1. приобретатель (покупатель), который считает имущество полученным законно (оплатил стоимость, оформил документы, получил разрешение);
  2. законный собственник (тот, чье имущество как раз и стало предметом купли-продажи);
  3. «якобы продавец», который реализовал чужое имущество.

Дополнительно в правоотношениях могут фигурировать представители компаний и юридических лиц, государственные органы (по земельному кадастру, регистрации сделок, а также нотариусы и многое другое).

Как разрешить конфликт? В этих и других случаях на помощь приходит Гражданский кодекс (ст.

301 и ст. 302), а также ряд постановлений правоприменительных органов + судебная практика. Чтобы найти ответы на все вопросы, придется поднять пласт законодательства:

  1. Пост. Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 под названием «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, а также других вещных прав».
  2. Пост. Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П (постановление Конституционного суда признает одну часть норм ст. 302 ГК РФ соответствующей Конституции, а другую – несоответствующей);
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 301 и ст. 302);
  4. Обзор суд. практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам госорганов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 г. (касается случаев «самовольного строительства»);

Необходимо будет пересмотреть судебную практику (апелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда за 13.09.2016 № 33-18592/2016; определение ВС РФ от 24.05.2016 № 4-КГ16-11; апелляционное определение ВС Р. Марий Эл от 01.12.2016 по делу № 33-2184/2016, а также многие другие).

Традиционно суды отталкиваются от принципа добросовестности приобретателя. Но ничто не мешает вам подтверждать и доказывать добросовестность (чеки, квитанции, договор). В ст. 302 ГК РФ указывается, что деньги, а также ценные бумаги НЕ МОГУТ БЫТЬ ИСТРЕБОВАНЫ у добросовестного приобретателя.

Все остальные вещи (в теории) можно истребовать:

  1. автомобили, технику, транспортные средства;
  2. дома, коттеджи, квартиры, комнаты в квартирах, части блокированных домов;
  3. товары для дома и быта;
  4. украшения, ювелирные изделия, предметы искусства;
  5. участки земли, производственные комплексы, торговые павильоны, а также многое другое.

Но кто такой добросовестный приобретатель по Гражданскому кодексу?

Каким критериям он должен соответствовать? В ч. 1 ст. 302 ГК РФ прямо указывается характеристика.

Добросовестный приобретатель — это лицо, которое соответствует указанным признакам:

  1. не знало (и не могло знать) о том, что права законного собственника нарушаются (к примеру, вам не сообщили о залоге, необходимости получения разрешений и так далее).
  2. получило имущество от субъекта, который не имел права заключать сделки с ним (будь то юридическое лицо, частный субъект или государственный орган);

Что делать, если «продавец» подарил вам незаконно полученные часы/квартиры/машины/автомобили?

В таком случае вы все равно остаетесь добросовестным приобретателем.

Разница лишь в том, что законный собственник всегда может истребовать имущество (кроме ценных бумаг на предъявителя и денег).

ГК РФ не устанавливает жесткий перечень критериев (признаков), по которым приобретатель признается (или может признаваться) добросовестным. Судебная практика (пост. № 10/22, а также обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014) обозначила ряд дополнительных критериев для сделок с недвижимостью:

  1. ЕГРП не имел на момент заключения сделки отметки о суд. разбирательстве по спорному имуществу;
  2. отсутствие сомнений у приобретателя по поводу наличия родственных связей или занижения стоимости объекта.
  3. сделка, заключенная по приобретению имущества может расцениваться как действительная (исключение предусматривается для неправомочного продавца);
  4. ЕГРП на момент заключения сделки не содержал записи о другом собственнике (или нескольких собственниках);

«Обзор суд.

практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей…» за 01.10.2014 также указывает, что приобретатель не может признаваться законным, если он:

  1. осведомлен, что объект сделки был получен помимо воли законного собственника (под принуждением или любым иным путем).
  2. был в курсе, что имущество получено незаконным путем (украдено);
  3. знал о притязаниях третьих лиц (к примеру, был осведомлен о том, что есть еще один собственник, согласие которого не получено; классическая ситуация – продажа квартиры братом и сестрой: у каждого по 50%, и вы не можете купить недвижимостью до тех пор, пока не получите согласие обоих);

В силу специфики правоотношений у нас возникает спорная ситуация:

  1. собственник, у которого не спрашивали согласие на отчуждение имущества, хочет вернуть его обратно;
  2. приобретатель, которого «обманули», заплатил деньги/взял кредиты/потратил силы и нервы, поэтому хочет оставить имущество у себя.

Что делать в такой ситуации? Один будет доказывать, что приобрел объект законно, другой будет требовать возврата. Сам по себе признание приобретателя добросовестным ничего не обозначает!

Более того: вы не можете обратиться в суд с одним только материально-правовым требованием, поскольку оно автоматически не приводит к восстановлению нарушенных прав. Признание добросовестным приобретателя возможно только как возражение против требований законного собственника (который требует возврата). Что происходит на практике? Законный собственник идет в суд с иском о возврате его имущества.

«Покупатель» начинает переживать: вдруг придется отдавать обратно приобретенную вещь? Ответчик в таком случае возражает против истребования имущества из его владения посредством представления доказательств возмездного приобретения имущества у лица, которое на самом деле не имело права его отчуждать, о чем он не знал, но и не должен был знать (т.е. признание добросовестным приобретателем).

Дальше суд должен разобраться в ситуации (в обзоре, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 г.
и касающимся недвижимости) прямо прописываются факты, которые необходимо учесть:

  • Наличие/отсутствие прав собственности на имущество у истца (т.е. того, кто считает себя законным собственником). Он же и обращается в суд с требованием об изъятии имущества из чужого незаконного владения.
  • Выбытие имущества из владения собственника (или иного лица) по воле или же помимо их воли. Во втором случае истец может истребовать имущество даже у добросовестного приобретателя (ДП).
  • Наличие/отсутствие у покупателя статуса добросовестного. Признаки перечислялись выше: главное, что лицо не знало и не могло знать о том, что продавец «лукавит». Не можем мы говорить о добросовестности, если: а) вы знали, что покупаете краденое; б) вы были в курсе залога; в) вы знали о выдвинутых притязаниях третьих лиц на тот или иной объект; г) вы не проявили должную осмотрительность. На последнем пункте «сыпятся» многие ответчики (и даже профессиональные юристы!). «Должная осмотрительность» по п. 1 ст. 401 ГК РФ обозначает, что «лицо проявило такую степень заботы, которая необходима была в конкретных правоотношениях». Если дело касается покупки недвижимости, то разумными и осмотрительными будут действия: а) знакомство со сведениями из ЕГРП для подтверждения права собственности лица; б) выяснение наличия/отсутствия обременении; в) осмотр жилого помещения; г) нормальная цена, приближенная к рыночной. Если вы купили квартиру в Москве за 2 000 долларов (хотя она стоит на рынке больше 50 000), а потом столкнулись с проблемами залога/кредитов/сторонних собственников, то не будете признаны добросовестным приобретателем. Считается, что виноваты сами, поскольку проявили «халатность» и «неосмотрительность». Законный собственник сможет истребовать имущество.
  • Возмездность (или же безвозмездность) приобретения имущества. При этом факт возмездного приобретения сам по себе не будет основанием для автоматического признания покупателя «добросовестным приобретателем».

Итак, суд состоялся. Что происходит дальше и могут ли забрать имущество у ДП?

Деньги и ценные бумаги на предъявителя «отобрать» никто не может. Остальные объекты (дома, квартиры, автомобили, техника) могут передаваться законному собственнику. Но все зависит от решения суда.

Вам придется подготовиться к заседанию и «вооружиться» доказательствами:

  1. факты передачи денег;
  2. квитанции;
  3. показания свидетелей;
  4. копии и оригиналы договора купли-продажи.
  5. чеки;

Практика показывает, что придется долго доказывать добросовестность приобретения имущества (то что вы не знали и не могли знать о наличии/отсутствии обременений).

Но самое главное – подтвердить, что вы проявили должную осмотрительность:

  1. убедились в нормальном состоянии объекта;
  2. проверили информацию в реестре недвижимости и залога;
  3. сделали многое другое.
  4. прочитали все отметки в ПТС (к примеру, если там стоит пометка о залоге имущества, вы автоматически считаетесь уведомленными о наличии прав третьих лиц, поэтому не можете претендовать на признание добросовестным);

Вы не успели стать приобретателем вещи, а ее уже изымают!

Что делать? Неужели все потраченные деньги уходят зря?
Нет. Законодательство защищает вас:

  • ДП может потребовать возмещения от продавца всех понесенных убытков. Соответствующая норма находится в ст. 461 ГК РФ.
  • ДП оставляет за собой все отделимые улучшения (к примеру, новые кожаные кресла в салон автомобиля, беседку на участке и так далее). Если улучшения неотделимые (штукатурка, шпатлевка, обои), в таком случае вам должны компенсировать все понесенные расходы. В ст. 303 ГК РФ указывается, что размер компенсации не может быть выше произошедшего увеличения стоимости. Грубо говоря, вы купили дом за 100 000 долларов, отремонтировали его, а теперь он стоит 130 000. Размер увеличения стоимости – 130 000 – 100 000 = 30 000. Вы не можете требовать компенсацию больше, чем на 30 000.

Но здесь есть 2 момента, о которых вы должны знать:

  • Продавец может быть привлечен к рассмотрению виндикационного иска.

    Такое возможно в соответствии с нормами ст. 462 ГК РФ. Но и в таком случае продавец может избежать ответственности. Ему достаточно доказать, что мог быть предотвратить истребование (по п.

    п. 43 постановления № 10/22).

  • Продавец будет освобожден от ответственности, если докажет, что приобретатель знал о риске изъятия. Доказательства разные: записи разговоров, письма, сообщения, намеки, копии документов.

    Получается, что при таком добросовестный приобретатель земельного участка «сам виноват», что не проверил документы/сделку. Законный собственник получает имущество обратно, а продавец отказывается от компенсации оплаты адвокатов, государственных пошлин и так далее.

При истребовании жилья ДП оказывается в невыгодном положении.

Чтобы защитить его интересы, государство предусмотрело ряд мер.

Закон

«О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 31.1) предусматривает компенсацию до 1 000 000 рублей.

Норма действует до 1 января 2021 года. После этого вступают в силу требования обновленного закона

«О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(принят еще 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Ст. 68 нормативного акта содержит аналогичную норму, направленную на защиту прав покупателя. При разрешении подобных споров необходимо руководствоваться требованиями ГК РФ (ст.

301 и 302).

Виндикационный иск не будет подлежать удовлетворению при наличии следующих условий:

  1. имущество попало к «незаконному продавцу» помимо воли законного правообладателя (кражи, обман, мошенничество);
  2. отчуждатель не имел прав на заключение подобных сделок (поскольку права собственности не у него);
  3. приобретатель был добросовестным на момент заключения сделки (не знал и не мог знать о нарушении прав, проявил должные меры осторожности).
  4. ответчик приобрел имущество возмездно (т.е. за деньги или в обмен на другое);

Возможно истребование имущества у ДП, если он купил похищенный с охраняемой стоянки автомобиль. Здесь выбытие имущества не было по воле собственника.

Перед тем, как защитить интересы в суде, нужно просмотреть нормально-правовую базу, обзоры судебной практики.

Бывали случаи, когда в одной и той же ситуации при решении вопросы о ДП суды придерживались разных позиций. То же Постановление Пленума ВС РФ может судьями трактоваться по-разному. Надеемся, что ничтожная сделка не станет причиной больших потерь и лишений (нервов, денег, имущества).

Бесплатная юридическая консультация в регионах: 8-800-555-81-37 Свежие статьиРубрики Мы ВКонтакте ©2018 Уголовный эксперт

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

Анонсы 7 декабря 2021 Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. 24 ноября 2021 Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ».

Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

9 декабря 2014

В октябре текущего года Президиум ВС РФ утвердил «» (далее – Обзор). Вопреки логике названия, в документе не только рассматриваются примеры соответствующих дел, но содержатся прямые указания нижестоящим судам, как они должны поступать в тех или иных ситуациях.

Оправдал ли документ ожидания экспертов, и как он соотносится с позициями ЕСПЧ и КС РФ разберемся далее.Стоит отметить, что проблема изъятия госорганами органами квартир, приобретенных гражданами на вторичном рынке жилья, существует на протяжении многих лет.

Одной из основных причин ее возникновения является незаконная приватизация или иное отчуждение квартир на основании поддельных документов и последующая их перепродажа. Когда госорганы узнают о факте мошенничества, то обращаются в суды с исками об истребовании помещения из чужого незаконного владения ().

При этом ответчик, как правило, является вторым или третьим собственником квартиры и даже не подозревает, что давным-давно она была приватизирована незаконным путем (так называемый «добросовестный приобретатель»). Ситуация осложняется тем, что суды общей юрисдикции не выработали единообразную практику по таким делам.

Предметом разногласий служит , которая позволяет изымать имущество у добросовестного приобретателя, только если оно было отчуждено против воли собственника. Здесь и возникает главное противоречие. С одной стороны приватизация происходит путем предоставления злоумышленником поддельных документов – то есть путем совершения мошеннических действий.

Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре.

В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу. Добросовестность приобретателя НАША СПРАВКА Под добросовестным приобретателем в понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать.В первую очередь Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять является ли приобретатель добросовестным:

  1. знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
  2. факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
  3. возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

Также Президиум ВС РФ затронул вопрос о том, что должен доказать истец (государственный или муниципальный орган) и ответчик (приобретатель квартиры) при рассмотрении соответствующих споров. Так, истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца.

При этом нахождение недвижимого имущества в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе истца сами по себе не являются доказательствами права собственности на это имущество или законного владения им.

Ответчик же должен доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке, и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

МНЕНИЕ

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов: «Из упомянутых положений Обзора следует, что истец избавлен от необходимости доказывать в суде выбытие у него жилого помещения помимо его воли. Это обстоятельство, как бы, презюмируется.

Между тем, это, пожалуй, самый больной вопрос, поскольку все остальные перечисленные ВС РФ обстоятельства, которые должен доказать истец, носят объективный характер, а «выбытие помимо воли» – обстоятельство субъективное, основанное на судебной оценке.

Как известно, в российском законодательстве смысл термина «выбытие помимо воли» не раскрывается.

На практике, за редким исключением, ставится знак равенства между понятием «выбытие помимо воли собственника» и «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и тому подобными) действиями должностных лиц собственника». Судебная практика крайне нуждается в официальных разъяснениях по разграничению этих понятий (именно применительно к рассматриваемой категории споров)». Что касается юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать ответчику, то здесь следует признать, что ВС РФ, к сожалению, придерживается точки зрения, что по данной категории споров презумпции добросовестности ответчика не имеется – на него возлагается бремя доказывать свою добросовестность.

По моему мнению, вопрос о презумпции добросовестности ответчика является крайне принципиальным, поскольку в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления граждане, безусловно, являются слабой стороной и требуют дополнительной государственной защиты и дополнительных гарантий своих прав и охраняемых законом интересов. В своем Обзоре Президиум ВС РФ подчеркивает, что выясняя добросовестность приобретателя, судам необходимо учитывать не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности продавца.

Стоит выяснять, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, и иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Например, устанавливается существовали ли на момент отчуждения обременения, включая наложенный арест, а также осматривал ли приобретатель жилое помещение до его приобретения О добросовестности приобретателя может свидетельствовать и ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, а также выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности.

При этом если приобретателю было известно, что к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными, то добросовестным суд его признать не сможет. МНЕНИЕ

Зиннур Зиннятуллин, адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры»: «Действительно недостающей судам позиции по защите добросовестных приобретателей в Обзоре не содержится. Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца, но и документы продавца своего продавца, и так далее, – продолжает действовать.

Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем.

Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».

Если приобретатель в итоге признан добросовестным, то, как уже говорилось выше, имущество у него может быть истребовано только, если оно выбыло от собственника против его воли.

Что судам следует принимать во внимание при выяснении данного обстоятельства, также разъяснил Президиум ВС РФ в своем Обзоре.

Воля собственника на отчуждение квартиры Президиум ВС РФ рассматривает две основные ситуации.

1 Имущество выбывает от собственника в результате действий лица, которое не имело право его отчуждать.

При этом уполномоченный орган не заключал договор об отчуждении квартиры и непосредственно не совершали каких-либо действий. Например, право собственности зарегистрировано в результате предоставления непосредственно в Росреестр фиктивных регистрационных документов или впоследствии отмененного решения суда.

В таком случае квартира признается выбывшей против воли собственника, и может быть истребована из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя. Правда, в данной ситуации возникает вопрос о том, как должны сказаться на судьбе добросовестного приобретателя ошибки или неправомерные действия должностных лиц не самого собственника, а других государственных органов (Росреестра, судов, ЗАГС), а также нотариальных контор.

Во-первых, некоторые из них должны обеспечивать чистоту сделки и правильность оформления необходимых документов – но далеко не всегда исполняют эту обязанность.

Во-вторых, основой для незаконной приватизации или иного отчуждения квартир часто являются поддельные доверенности, завещания, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о браке, судебные решения, которые невозможно изготовить без участия соответствующих должностных лиц.

«Вопрос о выбытии жилых помещений у государственных органов и органов местного самоуправления по вине должностных лиц других государственных органов и органов местного самоуправления не нашел отражения в Обзоре. Представляется, что по подобным ситуациям также должны быть даны разъяснения, причем, в пользу граждан, поскольку, только такой вывод напрашивается из анализа положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практики ЕСПЧ по правам человека», – комментирует Елена Нахимова. ИЗ ПОСТАНОВЛЕНИЯ «При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, ни заявительница, ни иное третье лицо – покупатель квартиры – не должны были оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях.

Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. <….> Европейский Суд напоминает, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц [в контексте рассмотренного ЕСПЧ дела – покупателей квартиры. – Ред.], особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов.

Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица».

() Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 «»). 2 Имущество выбывает от собственника в результате его собственных действий.

К примеру,государственный или муниципальный орган подписал договор о передаче квартиры в собственность гражданину, то есть совершил действия по отчуждению. Однако сделка была совершена на основании поддельных документов и является недействительной в силу закона.

Тем не менее, как отметил Президиум ВС РФ, в такой ситуации недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества помимо воли собственника.

Так, имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если будет установлено, что уполномоченный орган мог проверить соответствие представленных документов действительности, однако не проявил должной осмотрительности. В таком случае воля собственника жилья выражена им при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру. Практика самого ВС РФ и ряда нижестоящих судов это подтверждает, в частности они отмечают, что проверка документов входит в обязанности госоргана, заключающего договор о приватизации.

Кроме того, исходя из позиций судов можно сделать вывод, что подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор об отчуждении имущества сам по себе уже свидетельствует о волеизъявлении собственника. Наличие пороков воли (обмана, заблуждения) в данной ситуации не имеет значения. Показательны в этом смысле , , , решение Нагатинского районного суда г.

Москвы от 23 ноября 2012 г. по делу № 2-6879/2012 ~ М-6987/2012, решение Черемушкинского районного суда от 10 февраля 2012 г. Москвы по делу № 2-283/2012, решение Мещанского районного суда г.

Москвы от 25 июля 2011 г. по делу № 2-3760/2011).

Тем не менее, существует достаточно большое количество случаев, когда нижестоящие суды общей юрисдикции высказывают прямо противоположную позицию: сделка признается совершенной против воли собственника только на том основании, что она является недействительной.

При этом тот факт, что договор об отчуждении имущества подписан государственным органом, который уполномочен на это собственником (государством), во внимание не принимается.

В результате квартиры у добросовестных приобретателей изымаются.

Данный подход нашел свое отражение в , , апелляционном определении Мосгорсуда от 18 августа 2014 г. по делу № 33-29536, решении Таганского районного суда г.

Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решении Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013; решении Дорогомиловского районного суда г.

Москвы от 13 декабря 2011 г. № 2-4557/2011).

Стоит также отметить, что ранее по делам такого рода слово в защиту добросовестных приобретателей жилья высказал ЕСПЧ.

Суд отметил, что, определение условий и порядка отчуждения государственного имущества, контроль соблюдения этих условий – исключительная компетенция самого государства.

При этом ничто не препятствует властям, ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию квартиры, установить подлинность документов до удовлетворения заявления о приватизации – ЕСПЧ отметил, что это можно сделать путем направления элементарных запросов (). В сходном духе высказался и КС РФ: согласно его позиции, законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции [каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. – Ред.] (). Тем не менее, как отмечалось в опубликованном в 2013 году специальном докладе Уполномоченного по правам человека в городе Москве Александра Музыкантского (сейчас – заместитель Секретаря ОП РФ) о проблеме защиты прав добросовестных приобретателей, несмотря на позиции ЕСПЧ, ВС РФ и КС РФ судами города аналогичным делам до сих пор выносятся решения не в пользу добросовестных приобретателей. При этом процент решений, вынесенных в московском регионе в пользу граждан-добросовестных приобретателей является незначительным.

Особое внимание к данной проблеме и ее острота именно в Москве не случайна в силу объемного рынка более дорогостоящей по сравнению с регионами недвижимости.

При этом, по словам Александра Музыкантского, в других субъектах РФ такой проблемы практически нет.

МНЕНИЕ

Александр Музыкантский, заместитель Секретаря Общественной палаты РФ: «Во многих регионах судебной практики по проблеме добросовестных приобретателей жилья нет, а там, где есть, она решается в подавляющем большинстве случаев в пользу жителей. Местным органам исполнительной власти суды отказывают в виндикации [истребовании имущества из чужого незаконного владения – Ред.].

Причем отказывают очень часто со ссылкой на то самое решение ЕСПЧ и решение ВС РФ и со ссылкой на простую логику: если вы сами подписали документ о приватизации, чего же вы теперь говорите, что она незаконна?».

Условия применения виндикации и признания сделки недействительной Президиум ВС РФ также разграничил основания применения и . Первые нормы регулируют истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), требуют выяснения добросовестности приобретателя, воли собственника на отчуждение имущества, возмездности сделки и не предусматривают признание ее недействительной.

Вторые же нормы предполагают признание сделки недействительной, не влекущей юридических последствий, а также возврат переданного имущества независимо от добросовестности или недобросовестности сторон.

Если ответчик (приобретатель) непосредственно не заключал с истцом (государственным или муниципальным органом) договор о передаче жилья, а приобрел это имущество у другого лица в рамках последующих сделок, то применяются правила . При этом неважно, какой способ защиты своего права выбрал истец: иск об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения () или о признании недействительными сделок по отчуждению квартиры (), либо заявление таких требований одновременно. Если будет установлено, что приобретатель добросовестный, то в удовлетворении исковых требований в порядке должно быть отказано.

Однако самая первая сделка, которая заключена непосредственно между государственным или муниципальным органом и лицом, которому была передана квартира, может быть признана недействительной на основании , например в целях последующего взыскания убытков с мошенника.

Ранее аналогичную позиции по данному вопросу также высказал и КС РФ (). Данная позиция представляется крайне важной, так как на практике при удовлетворении исков об истребовании жилья у добросовестных приобретателей суды иногда одновременно применяют и , которые, как следует из позиций ВС РФ и КС РФ, имеют различный предмет регулирования.

Исчисление сроков давности Президиум ВС РФ отметил, что к искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, составляющий три года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о наличии соответствующей записи в ЕГРП (; ).

Однако сама по себе запись в ЕГРП о праве на недвижимое имущество или его обременении не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поэтому момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела.

Например, со дня, когда собственник узнал о возбуждении уголовного дела, совершении следственных действий (). Данная позиция ВС РФ имеет существенное значение, так как иногда суды, рассматривая виндикационные иски к добросовестным приобретателям, неправильно определяют не только момент начала течения срока исковой давности, но и сам срок.

В частности, руководствуются положениями о сроке исковой давности для защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения – так называемые негаторные иски (). Дело в том, что на негаторные иски срок исковой давности не распространяется вообще ().

В итоге квартиры у добросовестных приобретателей иногда истребуются через 10 и более лет после того, как госорган узнал о мошеннических действиях при ее отчуждении (, решение Таганского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решение Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013).

МНЕНИЕ Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов: «Возникает парадокс: предоставляет собственникам защиту от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), на эти требования не распространяется срок исковой давности.

И зачастую Департамент жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства города Москвы свои требования обосновывает и , и . Это абсолютный парадокс! Невозможно в одном процессе объединить и .

Нельзя говорить, что к виндикационным искам не применяются сроки исковой давности, когда они применяются. *** Таким образом, с одной стороны, обзор содержит полезную информацию, которая должна сыграть положительную роль в решении проблемы изъятия жилья у добросовестных приобретателей. Однако при этом некоторые актуальные вопросы защиты их прав так и остаются неразрешенными.

Плюс, отдельные положения самого Обзора также воспринимаются неоднозначно.

Не стоит также забывать, что проблема добросовестных приобретателей лежит не только в сфере правоприменения, но и совершенно очевидно связана с коррупционной составляющей в государственных органах и нотариальных конторах.

К такому выводу, в частности, пришли участники проходивших летом в ОП РФ по данной теме.

Не последнюю роль в решении этой проблемы играет и политическая воля руководителей высших должностных лиц, частности, города Москвы, которым ничто не мешает скорректировать политику субъекта РФ в данной части с учетом однозначных позиций ВС РФ, КС РФ, ЕСПЧ о недопустимости изъятия у граждан жилья из-за несовершенной работы государственных органов. Теги: , , , , , , , , Источник: Документы по теме: Новости по теме:

  1. Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «»
  2. (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.)
  3. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «»
  1. – ГАРАНТ.РУ, 25 июня 2014 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.

Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ. Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года. ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г.

Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, . 8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок) Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+