Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Иностранное юридическое лицо на территории рф

Иностранное юридическое лицо на территории рф

Иностранное юридическое лицо


Российское законодательство не даёт однозначного определения иностранному юридическому лицу ― в разных нормативных актах содержатся свои понятия. Например, в соответствии с Федеральным законом от 08.12.2003 № 164-ФЗ (ред. от 13.07.2015)

«Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности»

иностранным юридическим лицом является юридическое лицо и/или организация в иной организационно-правовой форме, гражданская правоспособность которого определяется по праву иностранного государства, в котором учреждено такое лицо.

Иными словами, иностранное юридическое лицо ― это лицо, созданное и действующее в соответствии с нормативными актами иностранного государства. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 04.06.2018 с изм. и доп., вступ.

в силу с 01.07.2018), иностранным юридическим лицом признаётся организация, управление которой осуществляется за пределами Российской Федерации, в частности иностранная организация, если её деятельность осуществляется с использованием её собственного квалифицированного персонала и активов в государстве постоянного местонахождения. Налоговый кодекс РФ (далее ― НК РФ) относит также к иностранным юридическим лицам (ст. 11 п. 2) международные организации, филиалы и представительства таких иностранных лиц и международных организаций, созданные на территории Российской Федерации.

Также НК РФ определяет понятие «иностранной структуры без образования юридического лица» ― это такая организационная форма, созданная в соответствии с законодательством иностранного государства без образования юридического лица (в частности, фонд, партнёрство, товарищество, траст, иная форма осуществления коллективных инвестиций и (или) доверительного управления), которая в соответствии со своим законом вправе осуществлять деятельность, направленную на извлечение дохода (прибыли) в интересах своих участников (пайщиков, доверителей или иных лиц) либо иных бенефициаров; Неофициальными иностранными юридическими лицами, владеющими российской недвижимостью (квартирой), то есть не признаваемыми таковыми в соответствии с российским законодательством, могут также являться:

  1. компания, зарегистрированная в классической оффшорной юрисдикции (BVI, Панама, Белиз, Сейшелы), с которой у РФ отсутствует соглашение об избежании двойного налогообложения. (В этом случае российские юридические лица как налоговые агенты обязаны удержать из всех сумм, перечисляемых нерезиденту, 20 % налога на прибыль (согласно п. 1 ст. 309 НК РФ);
  2. российское ООО, которое, в свою очередь, на 100 % принадлежит нерезиденту РФ. (В этом случае российская компания уплачивает налоги в общем порядке, в том числе и налог на прибыль, уменьшая налог на прибыль на сумму расходов данной российской компании. Если у российской компании возникает прибыль, то в пользу своего учредителя-нерезидента она может выплатить прибыль путём распределения дивидендов (с уплатой соответствующего налога на прибыль в РФ)).

В соответствии с действующим гражданским законодательством иностранное юридическое лицо имеет равные права наряду с российскими участниками рынка при приобретении и отчуждении недвижимости, в том числе квартир, находящихся на территории РФ (в отличие от, например, земельных участков определённого назначения, которые запрещены к приобретению иностранными лицами). Договор продажи квартиры заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами, а переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации. Все нормы, регулирующие права и обязанности сторон по такой сделке в равной степени относятся и к иностранному юридическому лицу.

Дополнительной обязанностью иностранного юридического лица как владельца объекта недвижимости, в том числе квартиры, расположенной в России, является необходимость сообщать в налоговый орган по местонахождению такой квартиры сведения об участниках этой иностранной организации (для иностранной структуры без образования юридического лица ― сведения о её учредителях, бенефициарах и управляющих). При наличии у иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица) нескольких объектов недвижимого имущества, сообщение представляется в налоговый орган по месту нахождения одного из объектов имущества по выбору этого лица (п. 3.2 ст. 23 НК РФ). Одной из особенностей при отчуждении иностранным юридическим лицом российской квартиры является налогообложение.

Налогообложение доходов, полученных в Российской Федерации от продажи недвижимости иностранным юридическим лицом, состоит, в том числе, из налога на прибыль. В соответствии со ст. 246 НК РФ, налогоплательщиком такого налога признаются в том числе иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в Российской Федерации.

Налоговый кодекс (ст. 246.2) РФ предусматривает обширный перечень условий, при которых иностранная организация может быть признана налоговым резидентом РФ и, соответственно, в зависимости от этого условия и будет оплачивать такой налог.

Иностранные компании при продаже недвижимости в РФ, согласно ст. 306-309 НК РФ, признаются плательщиками налога на прибыль организаций и уплачивают 20 % от суммы сделки, если они имеют постоянное представительство в РФ.

Это правило действует и в тех случаях, если деятельность иностранной организации на территории России не образует постоянного представительства. Особенностью налогообложения при такой сделке является статус покупателя. Если покупатель ― юридическое лицо, то он при сделке будет являться налоговым агентом иностранной организации.

Налоговый агент должен из цены недвижимости по договору исчислить и уплатить в российский бюджет налог на прибыль за иностранную организацию.

В результате покупатель уплатит иностранному продавцу за недвижимость сумму меньше, чем она указана в договоре на сумму удержанного налога на прибыль. При этом российский покупатель обязан подать за иностранную организацию налоговую декларацию по налогу на прибыль. Если покупатель ― физическое лицо, то исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация ― продавец недвижимости.

При этом иностранная организация обязана предварительно подать соответствующую налоговую декларацию. Подавать налоговую декларацию и уплачивать налог иностранная организация обязана по месту нахождения проданной недвижимости в России. Вместе с тем межгосударственные соглашения РФ и государства налогового резидентства иностранной организации во избежание двойного налогообложения могут устанавливать особенности налогообложения.

Например, при отчуждении недвижимого имущества. Доходы, получаемые резидентом одного договаривающегося государства от отчуждения недвижимого имущества, которое расположено в другом договаривающемся государстве, могут облагаться налогом в этом другом государстве.

Например, компания из страны, с которой у РФ заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, например компания Кипра. В этом случае применяются непосредственно нормы соглашения об избежании двойного налогообложения. Или разберём другой пример: сделка осуществляется на территории Крыма. Организация, зарегистрированная на территории Украины, имеет в Крыму недвижимость.

Организация, зарегистрированная на территории Украины, имеет в Крыму недвижимость.

Теперь, когда Республика Крым является субъектом Российской Федерации, такое имущество выступает в новом статусе: оно есть имущество иностранной (украинской, в частности) организации, не имеющей (либо пока не имеющей) постоянного представительства на территории РФ. А обладатель этого имущества, соответственно, должен выполнить определённые правила: во-первых, встать на учёт по месту расположения данного имущества, во-вторых, уплачивать имущественные налоги. В случае продажи такого объекта недвижимости возникают новые нюансы.

Например, организация, созданная до 18.03.2014, местом нахождения которой является территория Республики Крым, приобретает после 18.03.2014 объекты недвижимости, расположенные на этой территории у юридического лица ― резидента Украины.

Сведения об организации не внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Крымская организация интересуется: надо ли ей при покупке такой недвижимости исполнять обязанности налогового агента по НДС и налогу на прибыль?

В Письме ФНС России от 27.05.2014 № ГД-4-3/[email protected] разъяснено: обязанностей налогового агента у организации не возникает. И вот почему. До 01.01.2015 на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов, в том числе по установлению налоговых льгот, а также отношения, возникающие в процессе осуществления налогового контроля, обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения, регулируются нормативными правовыми актами соответственно Автономной Республики Крым и г.

И вот почему. До 01.01.2015 на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов, в том числе по установлению налоговых льгот, а также отношения, возникающие в процессе осуществления налогового контроля, обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения, регулируются нормативными правовыми актами соответственно Автономной Республики Крым и г. Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя, Республики Крым и города федерального значения Севастополя. Таким нормативным актом (в частности, по Крыму) является Постановление Президиума Государственного Совета Республики Крым от 11.04.2014 № 2010-6/14.

Согласно п. 21 данного документа на территории Республики Крым законодательство РФ о налогах и сборах (за исключением положений, регулирующих отношения по установлению, введению и взиманию земельного налога и взиманию государственной пошлины) применяется в отношении юридических лиц, местом нахождения которых является территория Республики Крым, сведения о которых внесены в ЕГРЮЛ, со дня внесения сведений в указанный государственный реестр.

Юридическим лицам, действовавшим в Крыму на момент его принятия в состав Российской Федерации, предоставлена возможность (с 01.07.2014 до 01.01.2015) привести свои учредительные документы в соответствие российскому законодательству и обратиться с заявлением о внесении сведений о них в ЕГРЮЛ (см.

также Письмо ФНС России от 15.07.2014 № (Исключение предусмотрено для юридических лиц, чьё имущество находится в собственности публично-правового образования или участником которых оно является.) На основании сказанного ФНС делает вывод: налогоплательщик Республики Крым не вправе до дня внесения сведений о нём в Единый государственный реестр юридических лиц или в случае, если заявление о внесении сведений не было подано, до 1 января 2015 г. применять законодательство Российской Федерации о налогах и сборах, в том числе в части исполнения обязанности налогового агента по налогу на прибыль организаций и налогу на добавленную стоимость. Таким образом, можно сделать следующий вывод: с учётом внедрения новых информационных технологий институт налогового агентства постепенно утрачивает своё значение.

Имея полную информацию, налоговые органы в состоянии проконтролировать уплату налога самим налогоплательщиком, а не перекладывать это бремя на налоговых агентов. Однако считать архаизмом понятие «налоговый агент» ещё, конечно, рано. С одной стороны, если факт учёта в налоговом органе иностранным продавцом имущества будет подтверждён, обязанностей выполнять роль налогового агента у российской организации не возникает.

Но и в этом случае российской организации лучше будет подстраховаться: во-первых, чётко прописать в договоре, что НДС с совершаемой сделки перечисляет иностранная компания ― продавец имущества, во-вторых, напомнить продавцу об его обязанности составления счёта-фактуры ― документа, необходимого для осуществления налогового вычета (возможно, чтобы получить его наверняка, стоит «завязаться» на окончательный расчёт с продавцом недвижимости). Если же соответствующие документы, подтверждающие его учёт в налоговом органе, «иностранец» не представит, российскому покупателю нужно исчислить, удержать из доходов, перечисляемых иностранной компании, и уплатить в бюджет НДС.

Впрочем, порой стороны изначально договариваются о том, что перечислять в бюджет НДС будет российская организация. Почему нет, ведь бюджет от этого не пострадает.

Более того, так гораздо удобнее обеим сторонам договора, в частности российскому налогоплательщику (он выпишет себе безупречный счёт-фактуру, по которому и примет НДС в зачёт).

Судебная практика Одним из основных предметов судебных споров при продаже российской недвижимости иностранным юридическим лицом (поименованным в таком качестве в соответствии с российским законодательством или нет) является вопрос о продаже такой недвижимости неуполномоченным лицом (например, директором, не имеющим таких полномочий) или имеющим полномочия, но не им (например, третьим лицом от его имени или с подделкой подписи).

Рассмотрим такие примеры и определим основную позицию судебных инстанций в этих вопросах. Определение Московского городского суда по делу №11-18052 от 22.10.2012. Истец «А» обратился в суд с иском к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании за ним права собственности на указанную квартиру.

Требования мотивированы тем, что квартира принадлежала «А» на праве собственности, но 20 сентября 2011 г. между С. и «А», от имени которого выступал как генеральный директор К., был заключён договор купли-продажи квартиры. Информацией об уплате ответчиком указанной суммы, о передаточном акте истец не располагает.

18 ноября 2011 г. за С. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

Истец полагает, что договор купли-продажи квартиры и право собственности С.

были зарегистрированы в результате неправомерных действий К., который действовал как генеральный директор от «А», на самом деле таковым не являясь.

К участию в деле привлечён Ц., который является собственником квартиры на момент рассмотрения дела. Выслушав объяснения лиц и исследовав материалы дела, судебная коллегия не нашла оснований к отмене решения. Согласно тем же нормам гражданского законодательства (п.

1 ст. 166 ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Единственным участником «А» с 2005 года и по настоящее время является иностранное юридическое лицо ― компания с ограниченной ответственностью «И».

27 октября 2010 г. решением единственного участника К. был освобождён от занимаемой должности генерального директора «А». С 18 января 2012 г. собственником квартиры является Ц.

на основании договора купли-продажи, заключённого 27.12.2011 г. между С. и Ц. Разрешая возникший между сторонами спор и удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что сделка по отчуждению квартиры совершена неуполномоченным лицом, на момент заключения оспариваемой сделки К.

учредителем юридического лица на должность генерального директора не назначался, функции единоличного исполнительного органа осуществлять не мог, в связи с чем обоснованно признал сделку по отчуждению спорной квартиры недействительной в силу её несоответствия требованиям закона. С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласна.

Довод апелляционной жалобы о том, что К. на момент совершения сделки занимал должность генерального директора «А», в связи с чем обладал необходимыми полномочиями на подписание договора купли-продажи от 20.09.2011, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку собранные по делу доказательства свидетельствуют об обратном. Не является поводом к отмене решения и довод о том, что суд первой инстанции не исследовал обстоятельства, свидетельствующие о том, то Ц.

является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку суд рассмотрел дело в пределах заявленных требований, каких-либо требований по предмету спора ответчиком Ц. заявлено не было. Таким образом, из вышепостановленного определения апелляционной коллегии однозначно видна позиция суда о невозможности признания сделки законной при отсутствии полномочий на её совершение, даже при том условии, что далее была совершена цепочка сделок по спорной квартире и конечным собственником является её добросовестный приобретатель.

Рассмотрим ещё один пример судебного спора о сделке по продаже недвижимости иностранной компанией неуполномоченным лицом.

Иностранная компания «Н» обратилась в суд с иском к ООО «А», «Ф», «К», «Ч» о признании договоров купли-продажи недействительными, признании права собственности на квартиры.

Свои требования истец обосновывает тем, что он приобрёл право собственности на указанные квартиры на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, заключённого между ним и иностранными компаниями «В» и «К». Право собственности истца на квартиры подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности. После государственной регистрации права собственности и фактической передачи квартир иностранная компания «Н» начала производить работы по их отделке.

Истцу стало известно, что принадлежащие ему квартиры якобы проданы им ООО «А», далее спорные квартиры были проданы «Ф»; а «Ф» в свою очередь продал квартиру одну квартиру «Ч», а другую квартиру ― «К», которые являются титульными собственниками спорного недвижимого имущества в настоящее время.

По утверждению истца, договор купли-продажи, якобы заключённый между ним и ООО «А», является поддельным, поскольку директор иностранной компании «Н» ― Х. указанного договора не подписывал, никаких иных действий, направленных на отчуждение спорных квартир, включая выдачу соответствующих доверенностей, не совершал, а поэтому указанный договор купли-продажи является ничтожной сделкой и все последующие сделки, заключённые в отношении спорного имущества, также являются недействительными, поскольку основаны на недействительной сделке.

указанного договора не подписывал, никаких иных действий, направленных на отчуждение спорных квартир, включая выдачу соответствующих доверенностей, не совершал, а поэтому указанный договор купли-продажи является ничтожной сделкой и все последующие сделки, заключённые в отношении спорного имущества, также являются недействительными, поскольку основаны на недействительной сделке. В связи с чем истец просит признать все вышеуказанные договоры купли-продажи недействительными и признать за ним право собственности на спорные квартиры.

Проверив материалы дела и выслушав представителей сторон, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм процессуального и материального права. Отказывая в иске, суд сослался на заключение судебной почерковедческой экспертизы подписи Х.

и признал указанную доверенность, по которой были заключены договоры купли-продажи между иностранной компанией «Н» и ООО «А» в отношении спорных квартир, действительной, и на этом основании пришёл к выводу, что оспариваемые сделки являются законными.

Однако, делая свои выводы, суд доводы истца во внимание не принял, оценки им не дал, доказательства в полном объёме не исследовал и обстоятельства, имеющие значение для дела по существу, не установил, и в результате постановил незаконное решение.

Из материалов дела следует, что истец приобрёл право собственности на квартиры на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, заключённого между ним и иностранными компаниями «В» и «К».

Истец утверждает, что договоры купли-продажи спорных квартир с ООО «А» им не заключались и являются поддельными. Договоры купли-продажи спорных квартир между иностранной компанией «Н» и ООО «А» от имени истца подписаны по доверенности, выданной К. Из текста указанной доверенности видно, что она выдана в г.

Из текста указанной доверенности видно, что она выдана в г.

Никосии Республики Кипр. Подлинность подписи директора иностранной компании «Н» ― Х. заверена должностным лицом по удостоверению документов, то есть данная доверенность является документом, полученным в иностранном государстве. В соответствии со ст. 71 ГПК РФ документ, полученный в иностранном государстве, признаётся доказательством в суде, если не опровергается его подлинность и он легализован в установленном порядке.

Иностранные официальные документы признаются в суде без их легализации в случаях, предусмотренных международным договором. Из имеющейся копии доверенности на имя К., по которой были совершены оспариваемые сделки, следует, что нотариус г. Москвы К.Е.В. совершила нотариальное действие по удостоверению подлинности подписи переводчика на переводе указанной доверенности, о чём в реестр нотариальных действий была внесена запись.

Однако, как следует из имеющегося в материалах дела ответа нотариуса, нотариальное действие по удостоверению подлинности подписи переводчика на переводе указанной доверенности не совершалось.

Нотариус в судебном заседании заявила, что не совершала нотариального действия по удостоверению подлинности подписи переводчика на переводе доверенности от имени иностранной компании «Н».

Кроме того, нотариус показала, что подпись и печать нотариуса в представленной копии доверенности визуально отличаются от её подписи и печати. В судебном заседании была допрошена переводчик Ч., которая показал, что она никогда не делала перевода представленной копии доверенности, выданной от имени иностранной компании «Н» на имя К., подпись под данным переводом отличается от её подписи, сам перевод выполнен не по той форме, которая принята в их бюро переводов и которой она придерживается.

Кроме того, в переводе допущена ошибка в её отчестве. Также судебной коллегией был допрошен К., который показал, что на Кипре он никогда не был, о существовании иностранной компании «Н» и ООО «А» он не знает, с Х. не знаком и никаких доверенностей от указанной компании не получал, никаких договоров купли-продажи от её имени не заключал и не подписывал.

Учитывая вышеприведённые доказательства, судебная коллегия пришла к выводу о том, что первоначальные сделки купли-продажи квартир, заключённые по доверенности, выданной на имя К., между иностранной компанией «Н» и ООО «А», были совершены на основании поддельной доверенности. Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Принимая во внимание, что доверенность от имени иностранной компании «Н» на продажу спорных квартир К.

не выдавалась и перевод указанной доверенности нотариусом не заверялся, таким образом, договоры купли-продажи спорных квартир подписаны неуполномоченным лицом по поддельной доверенности, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемые договоры купли-продажи квартир является ничтожной сделкой. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью.

Поскольку у ООО «А» не возникло право собственности на спорное имущество по ничтожной сделке, договоры купли-продажи между ООО «А» как продавцом и «Ф» как покупателем, а также договор купли-продажи квартиры между «Ф» и «Ч» и договор купли-продажи квартиры между «Ф» и К. также являются ничтожными. Оформление сделки со спорным объектом недвижимости по поддельным документам, а также последующее возбуждение в связи с этим уголовного дела дают достаточные основания полагать, что спорное недвижимое имущество выбыло из владения истца помимо его воли. Исходя из вышеизложенного обжалуемое решение подлежит отмене, с вынесением судебной коллегией нового решения о признании недействительными договоров купли-продажи, заключённых между иностранной компанией «Н» и ООО «А» в отношении квартир и об истребовании таких квартир из неправомерного владения «Ч», К.

и «Ф». Таким образом, судебным решением снова подтверждена позиция суда о том, что сделка не может быть законной, если у лица, её совершавшего, отсутствовали соответствующие полномочия на её совершение.

Рассмотрим судебный спор о сделке по продаже недвижимости иностранной компанией, совершённой с подражанием подписи продавца. Л. обратился в суд с иском к М., Н., в котором просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключённый между Л.

и М., применить последствия недействительности сделки путём возврата истцу квартиры в натуре, отменить в государственном реестре недвижимости записи регистрации права собственности на квартиру за М., Н.; признать право собственности за истцом на спорную квартиру, истребовать из чужого незаконного владения указанную квартиру. В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора купли-продажи квартиры он являлся её собственником. На основании запроса от 25.04.2017 истец получил выписку из ГРН от 25.04.2017, из которой узнал, что собственником спорной квартиры в настоящее время является Н.

Согласно выписке из ГРН право собственности к Н. перешло на основании договора купли-продажи от 03.03.2017, зарегистрированного 10.03.2017.

Вместе с тем истец не заключал с Н. договор купли-продажи спорной квартиры, не выдавал ей соответствующих доверенностей, денежных средств по сделке не получал.

На основании выписки из ГРН о государственной регистрации перехода прав на спорный объект от 27.04.2017 истцу стало известно, что первоначально право собственности на спорную квартиру перешло от него к М. по договору купли-продажи, зарегистрированному 27.02.2017, а М. продал спорную квартиру Н. по договору купли-продажи от 03.03.2017.

продал спорную квартиру Н. по договору купли-продажи от 03.03.2017. Поскольку истец не заключал с М.

договор купли-продажи спорной квартиры, не давал ему доверенности на отчуждение спорной квартиры, то договор купли-продажи квартиры, заключённый между истцом Л. и ответчиком М., является ничтожным, все последующие сделки, а именно договор купли-продажи, заключённый между М. и Н., является также ничтожным.

Решением суда Санкт-Петербурга от 05 декабря 2017 г.

исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи квартиры, заключённый между Л. и М., признан недействительным.

Квартира истребована из чужого незаконного владения Н. в пользу Л. Решение является основанием для погашения в государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Н. и регистрации права собственности Л.

на спорную квартиру. Не согласившись с данным решением суда, Н. подаёт апелляционную жалобу и просит принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Изучив материалы дела и выслушав объяснения сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Апелляция считает, что суд г. Санкт-Петербурга пришёл к правильному выводу о том, что доказательств заключения между Л.

и М. договора купли-продажи, на основании которого впоследствии ответчик Н. приобрела право собственности на спорную квартиру, суду представлено не было, в связи с чем договор купли-продажи от 03.03.2017 следует признать недействительным.

Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ во взаимосвязи со ГК РФ п. 1 ст. 302 ГК РФ, правовым последствием совершения сделки по распоряжению имуществом лицом, которое не имеет права его отчуждать, является право собственника такого имущества (или иного законного владельца) истребовать это имущество от приобретателя. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.

39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав»

, собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Материалами дела подтверждено, что Л.

на основании договора купли-продажи являлся собственником спорной квартиры. 31 января 2017 г. между Л. и М. заключён договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме, в соответствии с которым Л.

продал, а М. купил такую квартиру за 4 500 000 рублей. 3 марта 2017 г. между М. и Н. заключён договор, удостоверенный нотариусом, в соответствии с которым М.

продал, а Н. приобрела эту же квартиру по стоимости 4 900 000 рублей.

Оспаривая договор купли-продажи от 31.01.2017, заключённый между Л. и М., истец указывал, что данный договор он не заключал и не подписывал, распоряжений на отчуждение имущества, находящегося в собственности, не давал.

В подтверждение доводов истцом было представлено заключение специалиста, в соответствии с которым рукописная запись Л. в копии договора купли-продажи квартиры от 31.01.2017 выполнена не самим Л., а каким-то другим лицом с подражанием почерка Л., подпись от имени Л. в копии договора купли-продажи от 31.01.2017 выполнена также не самим Л., а каким-то иным лицом с подражанием подписи Л.

Районным судом г. Санкт-Петербурга по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, согласно заключению которой исследуемые подпись и запись фамилии, имени, отчества Л., выполненные от имени Л. на оборотной стороне договора купли-продажи квартиры от 31.01.2017, исполнены не Л., а другим лицом с подражанием его подписи (подписям) и почерку.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно не принято во внимание то обстоятельство, что для регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 31.01.2017 предоставлялось личное заявление Л.

от 02.02.2017, поскольку, как следует из представленного суду заграничного паспорта Л., истец с 25.01.2017 по 08.02.2017 находился за пределами Российской Федерации, что исключало личную подачу истцом такого заявления. Доводы апелляционной жалобы Н.

о том, что она является добросовестным приобретателем, судебная коллегия нашла несостоятельными.

Из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 04 марта 2015 г., следует, что правильное разрешение вопроса о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения требует установления того, была или не была выражена воля собственника на отчуждение имущества. При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств.

Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Согласно разъяснению, содержащемуся в п.

37 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно п. 5 ст. 10 названного Кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Из материалов дела следует, что спорная квартира выбыла из владения истца помимо его воли, поскольку никаких сделок по отчуждению квартиры истец не совершал и доверенность на продажу квартиры не выдавал, в момент заключения договора 31.01.2017 находился за пределами Российской Федерации, с заявлением о регистрации перехода права собственности не обращался.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о добросовестности Н.

при приобретении спорной квартиры правового значения не имеют. Суд первой инстанции, оценивая довод ответчика о её добросовестности, также правильно учёл, что между приобретением спорной квартиры М. и продажей её Н. прошло 4 дня, при этом Н.

не представлены доказательства, что до приобретения квартиры она её осматривала, предпринимала попытки к вселению, несла расходы по её содержанию. Таким образом, судебная коллегия снова не поддержала мнимого добросовестного приобретателя квартиры и оставила в силе решение районного суда. Рассмотрим ещё один преюдициальный пример судебного дела, которое было рассмотрено ещё Высшим Арбитражным судом РФ, с которого и началась положительная практика по рассматриваемому вопросу неудовлетворения требований добросовестного приобретателя имущества при пороке полномочий продавца по сделке.

Товарищество обратилось в Арбитражный суд г.

Москвы с иском к компании «***» (далее ― компания) об истребовании из чужого незаконного владения помещений (далее ― спорные помещения, спорное имущество), обязании передать их в освобождённом от третьих лиц виде и признании зарегистрированного права собственности компании отсутствующим, а также об аннулировании в ГРН и трёх сделок с ним регистрационных записей на эти помещения. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена «Компания по управлению и развитию недвижимости» (далее ― общество «КомЭкс»).

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО) решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов, товарищество просит их отменить, ссылаясь в том числе на их противоречие судебному акту по ранее рассмотренному Арбитражным судом г.

Москвы другому делу, связанному со спорными помещениями, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Проверив обоснованность доводов, Президиум посчитал, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу постановлением апелляционного суда по другому делу, связанному со спорными помещениями, удовлетворён иск товарищества к обществу «КомЭкс» об истребовании спорных помещений. Суд пришёл к выводу о том, что спорное имущество относится к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Право собственности общества «КомЭкс» на спорные помещения зарегистрировано на основании инвестиционного договора.

Общество «КомЭкс» (продавец) заключило договор купли-продажи объектов с компанией (покупателем). Право собственности зарегистрировано за покупателем.

Арбитражным судом г. Москвы при рассмотрении дела установлено тождество спорных объектов недвижимости. Отказывая в удовлетворении иска по настоящему делу, суды пришли к выводу о том, что спорные помещения имеют самостоятельное значение и не предназначены исключительно для обслуживания дома и его жителей. Между тем судами не учтено следующее.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в данном доме, в том числе помещения, не являющиеся частями квартир. В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом РФ (далее ― АПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Согласно п. 4 Постановления № 10/22 по смыслу чч.

2, 3 ст. 61 ГПК РФ или чч. 2, 3 ст.

69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество.

В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придёт к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Положив в основу решения представленные обществом «КомЭкс» копию инвестиционного договора, суд первой инстанции пришёл к выводу о законности возникновения у общества «КомЭкс» права собственности на спорные помещения, а сделанные судами апелляционной и кассационной инстанций выводы о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и потому принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме, не обладают преюдициальным значением для настоящего дела, так как компания не участвовала в рассмотрении того дела. Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п.

2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, отчуждение общего имущества неуправомоченным лицом невозможно и не создаёт у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество. Суды не приняли во внимание, что положения п. 4 Постановления № 10/22 не распространяются на вопросы факта (отнесение имущества к общему имуществу многоквартирного дома), а касаются выводов о принадлежности имущества определённому лицу.

Следовательно, установление в судебном решении по ранее рассмотренному делу факта отнесения спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома имело преюдициальное значение для суда, рассматривающего спор об истребовании таких помещений из чужого незаконного владения. Компания (ответчик), не участвовавшая в предыдущем деле, но заявляющая о принадлежности ей спорных помещений и опровергающая их принадлежность к общему имуществу многоквартирного дома, зарегистрирована в Содружестве Доминики, в государстве, предоставляющем льготный режим налогообложения, законодательство которого не предусматривает раскрытия и предоставления информации при проведении финансовых операций (оффшорная зона).

Между тем имелись обстоятельства, позволяющие усомниться в добросовестности действий компании.

Так, в материалах дела имелось решение районного суда г.

Владимира по делу об удовлетворении иска «КомЭкс» к «КомЭкс-Владимир», Г. о понуждении к государственной регистрации права собственности за обществом «КомЭкс-Владимир» на недвижимое имущество, переданное обществом «КомЭкс» в качестве вклада в уставной капитал. При этом в обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с решением «КомЭкс» ― единственного участника общества «КомЭкс-Владимир», в качестве вклада в уставный капитал были внесены спорные помещения.

В процессе рассмотрения дела заявленное требование было изменено на требование о признании права собственности, причём оно было заявлено с нарушением правил о подсудности и подведомственности. Постановлением Президиума Владимирского областного суда по надзорной жалобе собственников жилья названного многоквартирного дома указанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

При этом в настоящем деле также имеется агентский договор, по условиям которого компания (принципал) уполномочивает С.А.В. (агента) совершать по её поручению юридические и иные действия от своего имени, но за счёт принципала либо от имени и за счёт принципала. Договор купли-продажи заключён С.А.В.

на основании агентского договора и доверенности на управление делами от имени компании. В настоящем деле интересы компании и общества «КомЭкс» представлял Г., то есть лицо, ранее являвшееся ответчиком по иску о признании права собственности на спорные помещения, предъявленному в суд общей юрисдикции, расположенный на территории Владимирской области. Из совокупности названных обстоятельств следует, что все лица, проявлявшие интерес к обладанию спорными помещениями, связаны между собой.

В этом случае у судов и при отсутствии специального заявления истца имелись основания предположить наличие взаимосвязанности действий указанных лиц, направленных на создание видимости приобретения спорных помещений третьим самостоятельным лицом (компанией), и провести оценку представленных ответчиком иных доказательств с точки зрения злоупотребления процессуальными правами со стороны компании.

Однако суды этого не сделали. Тот факт, что право собственности ответчика ― оффшорной компании, на спорное имущество зарегистрировано в ГРП, не означает, что право собственности жильцов на общее имущество в многоквартирном доме, подтверждённое в ранее рассмотренном арбитражными судами деле, прекратилось. Сама по себе регистрация права собственности на недвижимое имущество, находящееся в Российской Федерации, за юридическим лицом, зарегистрированным в оффшорной зоне и потому не раскрывающим публично своего выгодоприобретателя, не является правонарушением.

Однако подобная юридическая организация владения недвижимым имуществом на территории Российской Федерации не должна приводить к тому, что права и законные интересы неограниченного круга третьих лиц окажутся ущемлёнными или нарушенными в результате их участия (в том числе и недобровольного) в правоотношениях, другой стороной в которых выступает оффшорная компания.

Вследствие непубличной структуры владения акциями (долями) в оффшорной компании доказывание недобросовестности приобретения имущества или иных фактов, с которыми закон связывает защиту интересов третьих лиц, в данном деле было существенно затруднено из-за наличия в соответствующем иностранном правопорядке особых правил о раскрытии информации о выгодоприобретателях оффшорных компаний.

В связи с этим в рассматриваемой ситуации, когда вопрос о применении положений российского законодательства, защищающих третьих лиц, ставится в отношении оффшорной компании, бремя доказывания наличия либо отсутствия обстоятельств, защищающих оффшорную компанию как самостоятельного субъекта в её взаимоотношениях с третьими лицами, должно возлагаться на оффшорную компанию.

Такое доказывание осуществляется, прежде всего, путём раскрытия информации о том, кто в действительности стоит за компанией, то есть раскрытия информации о её конечном выгодоприобретателе. При наличии аффилированности между ответчиком по ранее рассмотренному делу об истребовании имущества и ответчиком по делу об истребовании того же имущества представление новых доказательств, как и инициирование нового судебного процесса, является злоупотреблением процессуальными правами со стороны компании.

Подобное поведение участников гражданского оборота, направленное на создание видимости законного завладения общим имуществом многоквартирного жилого дома, свидетельствует о том, что в настоящем деле учреждение оффшорной компании и регистрация за ней права собственности на спорные помещения представляет собой использование юридического лица для целей злоупотребления правом, то есть находится в противоречии с действительным назначением конструкции юридического лица.

Такие интересы судебной защите не подлежат. Кроме того, в п. 4 договора купли-продажи от 25.08.2009 указано, что оплата произведена покупателем в полном объёме путём передачи продавцу простых векселей в количестве трёх штук на сумму 26 100 000 рублей.

В деле имеются копии трёх простых векселей, выданных непосредственно на имя С.А.В. как физического лица, и акт приёмки-передачи этих же векселей от 25.08.2009 № 1/09 от имени компании обществу «КомЭкс».

В соответствии со ст. 16, 77 Положения о переводном и простом векселе, введённом в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 № 104/1341, лицо, у которого находится вексель, рассматривается как законный векселедержатель в том случае, когда оно основывает своё право на непрерывном ряде индоссаментов, даже если последний индоссамент является бланковым. Из имеющихся в материалах дела копий векселей следует, что С.А.В. права по векселям не передавал, передаточные надписи на оборотных сторонах отсутствуют.

Следовательно, права по всем векселям принадлежат С.А.В. Согласно п. 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В данном деле это обстоятельство также свидетельствует о том, что в действительности каких-либо сделок со спорными помещениями не осуществлялось, а действия общества «КомЭкс» и связанных с ним лиц направлены на создание видимости отчуждения имущества и приобретения его якобы самостоятельным лицом ― компанией.

Из изложенного следует, что в нарушение ч. 2 ст. 65 АПК РФ суд первой инстанции не определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Указанные нарушения не были устранены судами апелляционной и кассационной инстанций.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права подлежат отмене. Таким образом, говоря о добросовестности приобретения, позиция судов прослеживается однозначная, начиная с 2012 г.

и по текущий период принятия подобных решений.

Верховный Суд РФ считает, что такое приобретение должно быть скорее исключением, но не правилом.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+