Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Кто такой застройщик объекта в строительстве

Кто такой застройщик объекта в строительстве

Кто такой застройщик объекта в строительстве

02. Правовой статус застройщика


В результате внесенных Федеральным законом № 218-ФЗ изменений правовой статус застройщика существенно изменился. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства на создание многоквартирного дома только в случае соблюдения требований, касающихся ограничения его деятельности. Требования, определяющие правовой статус застройщика, подлежат применению в отношении застройщиков, которые получат разрешение на строительство с 1 июля 2018 г.

  • Напомним, что согласно п.2 ст.50 ГК РФ хозяйственное общество относится к числу коммерческих организаций, основной целью которых является извлечение прибыли, тем самым законодатель признает наличие предпринимательского характера в деятельности застройщика. При этом, положения Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривают конкретного типа организационно-правовой формы, что означает, что застройщиками могут являться как акционерные общества, так и общества с ограниченной ответственностью.
  • Помимо этого, наименование застройщика, осуществляющего деятельность в рамках договора участия в долевом строительстве, должно в обязательном порядке включать словосочетание «специализированный застройщик».
  • С учетом внесенных Федеральных законом № 218-ФЗ изменений согласно абз.6 п.1 ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве застройщика может также выступать некоммерческая организация, предусмотренная Законом РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»[5] (далее – Закон РФ «О статусе столицы Российской Федерации»).
  • С учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[1] (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), исходя из п.1 ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком является хозяйственное общество, которое отвечает совокупности указанных в Федеральном законе № 214-ФЗ условий.

Кроме того, застройщик должен иметь на праве собственности либо аренды, либо субаренды или в случаях, установленных подп.15 п.2 ст.39.10 Земельного кодекса РФ[3], Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»[4], на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекать денежные средства участников долевого строительства для создания объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Так, например, подп.15 п.2 ст.39.10 Земельного кодекса РФ предусмотрено предоставление земельных участков в безвозмездное пользование на период строительства некоммерческим организациям, которые созданы в соответствии с законом субъекта РФ в целях жилищного строительства для обеспечения отдельных категорий граждан жилыми помещениями.

На основании абз.2 п.1 ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик-хозяйственное общество либо его основное общество или любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества должно иметь не менее трех лет опыта участия в строительстве многоквартирных домов, общая площадь которых в совокупности составляет не менее десяти тысяч квадратных метров, при наличии полученных в предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

  • Согласно п.1.1 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ размер собственных средств застройщика должен быть равен не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, которая указывается в проектной декларации застройщика. Данное требование пришло на смену ранее действовавшему положению о минимальном размере уставного капитала застройщика и направлено на исключение финансово неустойчивых застройщиков из числа осуществляющих строительство многоквартирных домов.
  • Кроме того, на дату направления проектной декларации в орган власти субъекта на счете застройщика, открытом в уполномоченном банке, должны находится денежные средства в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства (п.1.2 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ).
  • Согласно внесенным Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[7] (далее – Федеральный закон № 304-ФЗ) изменениям в случае, если застройщику предоставлен целевой кредит, средства участников долевого строительства на возведение соответствующих объектов размещаются на счетах эскроу, если кредитным договором между банком и застройщиком предусмотрена уплата цены договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств на счета эскроу (ч.1 ст.15.4 Федерального закона № 214-ФЗ). Как указывают А.Г. Григорян, Г.Ф. Ручкина введение механизма привлечения денежных средств участников долевого строительства путем открытия счетов эскроу должно «повысить доверие» участника долевого строительства к застройщику[8]. Вместе с тем, возможность использования счетов эскроу ограничивается в настоящее время небольшим количеством банков, которые вправе открывать такие счета и совершать по ним операции. Так, согласно данным официального сайта Центрального Банка РФ по состоянию на 11 июля 2017 г. в указанное число входит всего 21 банк[9].
  • Стоит отметить, что с внесением Федеральным законом № 218-ФЗ изменений контроль банка при осуществлении застройщиком деятельности по договору участия в долевом строительстве стал шире: например, согласно ч.2.3 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ расчеты между застройщиком, осуществляющим деятельность на основании договора участия в долевом строительстве, техническим заказчиком и генеральным подрядчиком осуществляются только с помощью открытых в одном уполномоченном банке счетов.
  • Согласно п.1.4 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком не должны быть осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций.

    Указанное положение направлено на получение застройщиком дополнительного дохода и исключение случаев уменьшения капитала застройщика.

  • Как следует из п.п.1.6, 1.7 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ у застройщика должны отсутствовать обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, равно как и имущество застройщика не должно использоваться в качестве обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, которые не связаны с осуществлением деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства и созданием многоквартирных домов. Указанная мера также направлена на исключение случаев уменьшения имущества застройщика в результате неисполнения основного обязательства.
  • Согласно п.1.3 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ у застройщика должны отсутствовать заемные обязательства: обязательства по ссудам, займам, кредитам.

    Однако законодатель делает одно исключение: целевые кредиты на строительство многоквартирных домов, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании одного разрешения на строительство.

  • Согласно п.1.5 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ на дату направления в орган власти субъекта РФ проектной декларации обязательства застройщика, которые не связаны с привлечением денежных средств участников долевого строительства и созданием многоквартирных домов в рамках одного разрешения на строительство, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства.

    Фактически это означает, что застройщик практически лишен возможности осуществлять какую-либо иную деятельность, кроме строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве.

  • В большинстве случаев с целью выполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве застройщик путем заключения договоров строительного подряда привлекает к выполнению строительных работ другие строительные организации.

    В том случае, если застройщик собственными силами осуществляет выполнение работ по договору участия в долевом строительстве, он в силу прямого указания абз.3 п.1 ст.49 ГК РФ, ч.3.1 ст.52 Градостроительного кодекса РФ[2] должен являться членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, а также строительства объектов капитального строительства.

  • Застройщик не должен иметь задолженности по обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ (п.7 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ). При этом в законе не указан минимальный порог такой недоимки, в связи с чем может возникнуть ситуация, при которой даже незначительные суммы задолженности приведут к невозможности осуществления деятельности на основании договора участия в долевом строительстве.
  • Согласно п.п.

    2 – 4 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не должен находиться на стадии процедуры ликвидации юридического лица, предусмотренной ст.61 ГК РФ, в отношении застройщика не должны проводиться процедуры, применяемые в деле о банкротстве, а также не должно быть принято решения арбитражного суда о приостановлении его деятельности. Стоит отметить, что в соответствии с ч.5 ст.15.4 Федерального закона № 214-ФЗ признание застройщика банкротом, а также приостановление его деятельности либо его ликвидация позволяют участнику долевого строительства, который передает денежные средства по договору участия в долевом строительстве путем размещения их на счете эскроу, отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора.

    Данным правом не обладают иные участники долевого строительства, однако указанное не мешает сторонам договора участия в долевом строительстве включить подобное условие в договор в соответствии с п.5 ч.1 ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ.

  • Согласно п.п.5, 6 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ сведения о застройщике должны отсутствовать в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже (или аукциона на право заключения договора аренды) находящего в государственной или муниципальной собственности земельного участка.
  • Согласно п.п.5, 6 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ сведения о застройщике должны отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков, предусмотренном Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ

    «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»

    [10], реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), предусмотренном Федеральным законом от 5 апреля 2013 г.

    № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»[11], в части исполнения застройщиком обязательств по выполнению работ, оказанию услуг в сфере капитального ремонта, строительства и реконструкции объектов капитального строительства или организации вышеуказанных работ, а также приобретению жилых помещений у юридического лица.

Данные требования являются обязательными с 1 января 2018 г. Например, согласно п.8 ч.2 ст.3, п.п.1, 2, 4 ч.3 ст.3.2 Федерального закона № 214-ФЗ исполнительным органом застройщика, управляющей компанией, выступающей в качестве исполнительного органа застройщика, а также временным единоличным исполнительным органом, главным бухгалтером и лицом, которое прямо или косвенно владеет застройщиком-корпоративным юридическим лицом, не могут являться:

  1. лица, в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми дисквалификации,
  2. лицо, осуществлявшее в течение трех лет, предшествовавших направлению проектной декларации в уполномоченный орган субъекта РФ, управление юридическим лицом, которое было признано банкротом.
  3. лица, которые имеют непогашенную или неснятую судимость за совершение преступлений в сфере экономической деятельности или против государственной власти,

Анализ вышеприведенных требований позволяет сделать вывод об установлении законодателем существенных ограничений для осуществляемой в рамках договора участия в долевом строительстве деятельности застройщиков. Подобное ограничение в правах застройщика направлено на усиление защиты участников долевого строительства, в первую очередь граждан-потребителей, приобретающих объекты долевого строительства в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В силу вышеуказанного можно говорить об особенностях гражданско-правового положения юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в сфере долевого строительства.

В случае получения разрешения на строительство до 1 июля 2018 г. застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства и осуществлять строительство многоквартирных домов в любой организационно-правовой форме юридического лица с учетом положений ГК РФ о правоспособности юридических лиц, если он обладает земельным участком, на котором осуществляется строительство, на праве, предусмотренном п.1 ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ. При этом в случае, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве была произведена после 1 июля 2017 г., то к застройщику применяется положение о минимальном размере уставного капитала, предусмотренное п.1 ч.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона № 304-ФЗ.

Размер уставного капитала зависит от суммы площадей всех жилых и нежилых помещений не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости, созданных застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В случае несоответствия застройщика требованию к минимальному размеру уставного капитала по договорам участия в долевом строительстве, где в качестве объекта долевого строительства выступает жилое помещение, заключается договор поручительства. [1] Федеральный закон от 29 июля 2017 г.

№ 218-ФЗ

«О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

// Собрание законодательства РФ.

2017. № 31 (часть I). Ст. 4767. [2] Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16. [3] Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. [4] Федеральный закон от 24 июля 2008 г.

2001. № 44. Ст. 4147. [4] Федеральный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» // Собрание законодательства РФ.

2008. № 30 (часть 2). Ст. 3617. [5] Закон РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ.

1993. № 19. Ст. 683. [6] Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г.

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 9. [7] Федеральный закон от 3 июля 2016 г.

№ 304-ФЗ

«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.

2016. № 27 (часть II). Ст. 4237. [8] Григорян А.Г., Ручкина Г.Ф. Положение субъектов малого и среднего предпринимательства на рынке долевого строительства в свете изменений законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации.

2017. № 7. С. 19. [9] Информация о банках, соответствующих требованиям ч.3 ст.15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

. URL: http://www.cbr.ru/credit/ (дата обращения: 01.09.2017). [10] Федеральный закон от 18 июля 2011 г.

№ 223-ФЗ

«О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»

// Собрание законодательства РФ. 2011. № 30 (ч. 1). Ст. 4571. [11] Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ

«О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

// Собрание законодательства РФ.

2013. № 14. Ст. 1652.

Терминология в сфере строительства: кто такой застройщик и кто такой заказчик.

Разница подрядчик и застройщик

» В строительстве, (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ).

В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п.

В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.»

(п. 1 ст. 702 ГК РФ).То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.ПримерКомпания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.Компания А — ЗаказчикКомпания Б — ПодрядчикКомпания Б — ЗаказчикКомпания В — ПодрядчикКазалось бы, в такой ситуации покупатель выигрывает, так как квартиры предлагают по более низкой цене. Но не так все просто, риски есть и довольно серьезные.

Для начала стоит понять суть взаимоотношений застройщика и подрядчика. Первый не имея возможности расплатиться за строительные работы, предлагает строителям расчет через предоставление им квартиры.

Зачастую это оговаривается еще на этапе подписание сделок о сотрудничестве.Между сторонами единовременно заключается 2 договора:

  • Договор подрядных работ. По нему подрядчик обязан возвести дом в оговоренные сроки, и сдать его в эксплуатацию.
  • ДДУ на подрядчика, по которому застройщик обязан передать подрядчику квартиру.

При этом основная задача и одних и вторых привлечь в сделку третью строну – покупателя, для получения живых денег.Исходя из обоюдного соглашений застройщика и подрядчика, возникает основная уловка и риск для покупателя.

Он состоит в том, что подрядчику срочно нужны свободные деньги для проведения своих работ и выполнения обязанностей перед застройщиком. Организация ищет покупателей, предлагая устно договориться о получении квартиры со скидкой до 15%, при условии, что вся сумма уплачивается сразу. Подрядчик обещает, что когда дом будет сдан в эксплуатацию, сделка будет оформлена и квартира перейдет в собственность.Многие покупатели на это соглашаются, ведь какой смысл обманывать тем, которые и строят дом.

Договор переуступки они оформлять не спешат. Так как просто не могу этого сделать, ведь свои обязательства перед застройщиком они еще не выполнили.В результате на покупателе подобной недвижимости двойной риск – это невыполнение застройщиком своих обязанностей, так же как и подрядчиком. Теоретически с застройщиком решить проблему возможно, а вот с подрядчиком даже в суде никак, а уж тем более доказать факт получение ним средств.— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст.
Теоретически с застройщиком решить проблему возможно, а вот с подрядчиком даже в суде никак, а уж тем более доказать факт получение ним средств.— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст.

1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору.

Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).ПримерЗастройщик строит здание офисного центра.

Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ.

Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц.

В их роли могут выступать заказчики или застройщики.В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки.

Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.— лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст.

1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).Привлечение Технического заказчика обусловлено особенностями строительства.

Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли Технического заказчика.ПримерЗастройщик организует на принадлежащем ему земельном участке строительство офисного центра.

Застройщик по договору привлек технического заказчика, в задачи которого входит выполнение функции заказчика — проведение экспертизы и принятие работ, выполненных подрядчиком, получение необходимых разрешений и согласований и т.п.Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

  1. обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;
  2. обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
  3. обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
  4. обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
  5. обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Мнение эксперта Станислав Ершов Эксперт в области жилищного права. Написать экспертуМногие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении.

Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта.

Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами.

Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье.

В таких случаях заключается . Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки.
В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки.

Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

  1. Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
  2. Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
  3. Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.
  4. Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.

Несмотря на наименование, специализированный застройщик может самостоятельно строить многоквартирный дом только при соблюдении некоторых условий.Возведение любого многоквартирного дома невозможно без выполнения работ, для которых требуется специальный допуск от саморегулируемой организации строителей (СРО).

Для выполнения работ, оказывающих влияние на безопасность капитального строительства, он должен быть членом саморегулируемой организации строителей (т.е. иметь допуск к строительным работам).Если же такое членство не оформлено, спецзастройщик должен поручить руководство строительными работами другому лицу – техническому заказчику, который обладает необходимой квалификацией и имеет допуск СРО.Реформа долевого строительства в России еще не завершена.

Поэтому в дальнейшем статус и требования к специализированным застройщикам могут измениться.

Следите за появлением обновлений на нашем сайте.Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

  1. Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
  2. Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
  3. Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

  1. Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.
  2. Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
  3. Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
  4. Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
  5. Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.Задача застройщика заключается в осуществлении строительной деятельности и получение прибыли от продажи жилья.

Рассмотрим вопрос, какие задачи стоят перед девелопером.

Прежде всего это руководитель проекта, работа которого связана со следующими задачами:

  1. Реконструкция (а также перепланировка) зданий.
  2. Иные текущие задачи.
  3. Сбор необходимой разрешительно документации, согласования с государственными органами;
  4. Разработка бизнес-стратегий, планов, экономических обоснований;
  5. Модификация и Тем, чтоб изменить уже построенные здания.
  6. Непосредственно возведение новых объектов недвижимости.
  7. Подбор объектов для строительства (реконструкции);
  8. Привлечение подрядных организаций;

Девелопер осуществляет контроль за всеми этапами реализации проекта: начиная от подготовки проектной документации, и заканчивая координацией с агентствами недвижимости, которые выполняют реализацию введенного в эксплуатацию объекта.

Поэтому перед девелопером стоит более широкий перечень задач, чем перед застройщиком.В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

  1. Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.
  2. Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
  3. Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.Работы по чистовой отделке помещения являются одними из самых трудоемких и затратных. Если поторопиться с приемкой квартиры, не зафиксировав все возможные недостатки и наспех подписав акт приемки квартиры, устранять их придется за свой счет.

О том, как принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой рассказывает закон № 214 ФЗ.

Он предусматривает специальную процедуру приемки, которая имеет несколько этапов:Дольщик оповещается о необходимости принять квартиру почтовым уведомлением. Сроки и процедура оповещения должны быть также зафиксированы в договоре. Если приблизительный срок наступил, а приглашение на осмотр застройщик не присылает, необходимо обратиться к строительной компании самостоятельно и потребовать назначить время осмотра квартиры.Совет дольщику!
Если приблизительный срок наступил, а приглашение на осмотр застройщик не присылает, необходимо обратиться к строительной компании самостоятельно и потребовать назначить время осмотра квартиры.Совет дольщику!

Если застройщиком игнорируются обращения дольщика или безосновательно переносятся сроки осмотра, необходимо обращаться в суд и требовать расторжения договора и возврата уплаченных денег.Перед началом осмотра ознакомитесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра квартиры. О своем намерении изучить документы лучше сообщить застройщику заранее в письменной форме, чтобы не срывать и не откладывать процедуру осмотра.

Принимать участие в этой процедуре должны:

  1. дольщик или его представитель на основании нотариальной доверенности (в качестве предстателя может выступать юрист)
  2. управляющая компания;
  3. застройщик;

Совет дольщику!

В ваших интересах пригласить на осмотр эксперта в области строительства, который укажет на нарушения и проконтролирует соблюдение норм и стандартов строительства.Подробное описание состояния, в котором должна сдаваться квартира должен содержать договор, его следует взять с собой на осмотр.

В ходе проверки следует:

  1. оценить качество оклейки обоев, покрытия полов.
  2. осмотреть квартиру на предмет наличия трещин в стенах, потолке и полах;
  3. сопоставить фактическую планировку квартиры с технической документацией, желательно перепроверить площадь квартиры.
  4. проверить работу вентиляции с помощью листка бумаги или огня;
  5. проверить работу сантехники и электрических приборов;
  6. проверить работу окон и дверей, работу фурнитуры, отсутствие трещин и повреждения стеклопакетов;

Все дефекты следует зафиксировать в своем блокноте для того, чтобы в дальнейшем перенести их в соответствующие документы.Если дефекты была обнаружены, у дольщика есть право требовать от застройщика:

  1. устранить дефекты в течение разумных сроков;
  2. требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счет застройщика;
  3. уменьшить цену договора на сумму необходимую для их устранения;

Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению.После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашен на осмотр повторно. Процедура в этом случае будет соответствовать описанной выше.Только после того, как качество квартиры и чистовой отделки удовлетворит дольщика можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приемки и регистрировать право собственности на квартиру.Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

  • Приобрести земельный участок.
  • Организовать рекламную компанию.
  • Подготовить бизнес-план.
  • Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
  • Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды.

При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.Компания-генподрядчик может организовать свою работу на объекте одним из двух способов: параллельным либо последовательным. Оба они достаточно эффективны и при надлежащем использовании приводят к одинаково позитивным результатам.Параллельный способ предполагает, что на строительной площадке предстоит решить организационную задачу по координации взаимодействия.

Последовательный способ предусматривает, что один подрядчик сначала полностью выполняет ту часть работы, которую взял на себя по договору, а затем передает эстафету следующему подрядчику.

При этом исключительно важно добиться максимальной согласованности всех процессов, чтобы фактические результаты работы не противоречили проектной документации.Добросовестный генподрядчик, независимо от выбранного подхода, стремится к тому, чтобы максимально эффективно расходовать все имеющиеся в его распоряжении ресурсы:

  1. материальные;
  2. временные.
  3. технические;
  4. кадровые;
  5. финансовые;

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху. Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно.

Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина.

В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.Застройщик – это по закону 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство.

Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения.

Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер».

Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.

Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции).

В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ.

Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством.

В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:

  1. В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.
  2. Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
  3. Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.

Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик.

Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение.

В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет). А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное.

Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда.В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной.Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом.

Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними.

Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.domananeve.ruНекоторые особенности при оформлении сделки с подрядчиком обусловлены тем, что покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства, получает не само жилье, а право требования его у застройщика.Способы покупки квартир:

  • Договор переуступки прав может быть заключен в случае, если в процессе строительства, крупными подрядчиками были привлечены субподрядчики, с которыми расчет осуществляется по договору цессии. Субподрядчики, могут продать квартиру, путем заключения договора переуступки прав. Минусом такой сделки является невозможность проконтролировать и отследить «цепочку» переуступок и выполнения обязательств.
  • Договор соинвестирования регулируется ст. 4 ФЗ № 39. Согласно данному договору подрядчик может одновременно выступать инвестором, который предоставляет свои услуги застройщику в качестве инвестиции, а взамен получает право на квартиру. В такой ситуации с будущим покупателем будет заключен договор соивестирования, по которому к нему перейдут права на квартиру в тех объемах, в которых принадлежали подрядчику.
  • Договор цессии (ст. 388 ГК РФ) должен быть оформлен в письменной форме и содержать указание на заключенную сделку с застройщиком и перечень условий, которые были определены по ней. Данный договор подписывается до момента сдачи дома в эксплуатацию и действителен, в случае, если это не запрещается основным договором.
  • Договор купли-продажи является самым безопасным способом совершения сделки и заключается после сдачи дома в эксплуатацию. В данном случае подрядчик уже оформил право собственности на недвижимость, что существенно увеличит ее цену, но риски у данного вида сделки минимальные.

Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:

  • Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.
  • Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.

Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет.

Наоборот, это может быть весьма удачная сделка.Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей.

Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру. Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу.

В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.https://www.youtube.com/watch?v=uploadДобавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени.Преимущества: низкая цена на квартиры.

Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье.Большинство компаний, которые у покупателей прочно ассоциируются со строящимися объектами, застройщиками вовсе не являются. Чтобы убедиться в этом, достаточно зайти на любой сайт такой компании и ознакомиться с проектными декларациями представленных там объектов.

В них будут фигурировать совсем другие юридические лица – возможно, одно и то же для всех новостроек, но скорее разные.

Создают их для того, чтобы не держать «все яйца в одной корзине», когда проблемы, возникшие лишь на одном объекте, могут «потащить ко дну» и все остальные новостройки. Основную же компанию (скорее группу компаний) правильнее именовать девелопером. Впрочем, в российском законодательстве этот термин не встречается, а используется лишь в быту или в профессиональных сообществах, так что каждый под этим словом, в принципе, может понимать что-то свое.

Для покупателя же важно одно: за квартиру, которую ему обещают построить, отвечать будет вовсе не девелопер или кто угодно еще, а только застройщик.Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2021 году нужно подготовить следующие документы:

  1. гражданский паспорт покупателя;
  2. квитанция об оплате госпошлины;
  3. договор между подрядчиком и застройщиком;
  4. свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
  5. согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.
  6. справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
  7. заявление о государственной регистрации договора;
  8. договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;

На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+