Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Гражданское право - Можно ли сдать в аренду часть земельного участка

Можно ли сдать в аренду часть земельного участка

Можно ли сдать в аренду часть земельного участка

Аренда части земельного участка: понятие и особенности составления договора


Предоставление в аренду имущества является неотъемлемым правом его владельца, которое он может реализовать любыми законными способами. В некоторых случаях при этом могут возникать определенные сложности или особенности, требующие повышенного внимания сторон к оформлению сделки.

Одной из таких ситуаций является аренда части земельного участка, при которой может возникать множество спорных моментов. Поэтому все особенности проведения и документального оформления этой сделки стоит рассмотреть более подробно.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, а именно с ч. 1 ст. 260 этого нормативно-правового документа, собственник земельного участка вправе распоряжаться им любым способом, который допускается законодательно. Это может быть продажа, дарение, залог, сдача в и т.

п.

В ст.

607 ГК РФ приведен перечень объектов, которые могут передаваться в аренду, среди которых присутствуют и земельные участки.
О

бязательным требованием при этом также является правильное составление и указание в нем всех необходимых характеристик этого имущества, позволяющих выделить его среди множества других.

В п. 1 ст. 6 ЗК РФ указывается также, что объектом земельных отношений могут являться не только отдельные целые участки, но и их определенные части. Поэтому и оформление арендных отношений только для этих частей также допускается. Никаких ограничений или запретов на это в гражданском или земельном законодательстве нет, что также подтверждается судебной практикой.
Никаких ограничений или запретов на это в гражданском или земельном законодательстве нет, что также подтверждается судебной практикой.

Аренда части земельного участка представляет собой сделку, в ходе которой одна сторона (собственник имущества и арендодатель) передает другой стороне (арендатору) во временное пользование часть земли на условиях периодического внесения .

Оформляется она при помощи соответствующего договора, который составляется согласно требованиям законодательства. Чаще всего необходимость в аренде части участка возникает из-за необходимости использования построек или зданий, находящихся на нем.

В этом случае арендатор получает права не только на эти здания, но и не землю, на которой они находятся. Однако арендоваться может и пустой участок, без каких-либо построек (например, для ). Проводиться данная сделка может как с , так и с физическими лицами.

Единственное требование при этом — наличие у арендодателя законных прав на распоряжение данным имуществом.

Чаще всего необходимо право собственности, подтвержденное соответствующими . Важным условием аренды части земельного участка является ее индивидуализирование, или выделение из общей площади земли. Происходит это в таком порядке:

  • Постановка выделенного нового участка (то есть доли) на кадастровый учет.
  • Согласование процедуры с различными государственными службами: санитарной, пожарной, экологической.
  • на него.
  • Определение границ (то есть межевание).

В некоторых случаях аренда на часть участка может быть оформлена и без межевания, однако такая ситуация является весьма спорной.

Проводится это таким способом:

  1. копия плана с выделенной частью прилагается к договору аренды.
  2. доля, которая будет сдаваться в аренду, обозначается на плане участка;
  3. условие об этом фиксируется в договоре (со ссылкой на план);

Проводить такую процедуру без наличия юридических знаний или привлечения к делу опытного специалиста не рекомендуется. Хотя законодательно такой способ не запрещен, судебная практика показывает, что в таких ситуациях сделки часто признают незаключенными, а договор — недействительным. можно на весьма выгодных условиях.

Инвестирование в строительство жилой недвижимости имеет как свои плюсы, так и свои минусы. Подробно об этом можно прочитать . Для выписки умершего необходимо предоставить определенный пакет документов.

Каких, об этом вы узнаете . Оформление договора аренды на часть земельного участка практически не отличается от других ситуаций, связанных с передачей земли во временное пользование. Существенными этого документа являются: Под этим подразумевается указание полного описания участка, которое позволило бы выделить его среди множества остальных.

В частности, это такие условия:

  1. адрес или месторасположение;
  2. площадь;
  3. кадастровый номер участка (его выделенной доли).

Если процедура проводилась без межевания, стороны могут приложить к документу план участка с обозначенной на нем долей земли.

Сдать участок без межевания — не лучшее решение.

Поскольку отношения аренды не могут быть , условие относительно внесения оплаты также должно присутствовать в документе.

При отсутствии этих условий в договоре он может быть признан недействительным, что повлечет за собой множество негативных правовых последствий для сторон. Хотя установленной формы этого документа в действующем законодательстве не предусмотрено, можно выделить типовую структуру, в соответствии с которой он обычно составляется: Для физического лица необходимо указание таких данных:

  1. адрес регистрации и проживания;
  2. Ф.И.О.;
  3. Ф.И.О. лица, имеющего право на подписание документов (чаще всего это руководитель);
  4. паспортные данные;
  5. наименование;
  6. контактный номер телефона.
  7. месторасположение компании.
  8. От юридического лица требуется:

Кроме этого, также нужно указать дату и место заключения договора (город, область, страна), а также его название и номер. Это наиболее важное условие документа, то есть предмет сделки, описанию которого стоит уделить особое внимание.

Кроме характеристик, указанных выше, стороны могут отметить наличие или отсутствие на нем строений, его категорию и разрешенное использование. Необходимо указать за арендованный участок, выступающего арендной платой, а также периодичность и способ его внесения.

Например, это может быть передача наличным способом, перечисление на текущий или карточный счет в банке и т. д. При отсутствии данного условия будет считаться, что договор действует бессрочно, до момента его . Однако лучше обозначить конкретные временные рамки.

Арендодатель может ограничить права арендатора в отношении участка, указав исчерпывающий перечень целей, на которые он может быть использован. Это может быть сделано как при описании предмета договора, так и в отдельном разделе документа.

Здесь подразумевается указание права, на основании которого он владеет участком, с приложением подтверждающих это документов. Если он тоже арендует его, то требуется разрешение от собственника на эту сделку.

Этот раздел стороны заполняют по своему усмотрению, единственное требование — соответствие всех положений требованиям закона. Основания и условия для расторжения. Это может быть окончание срока действия договора, соглашение сторон, нарушение одной из них условий сделки, форс-мажор и т.

п. Это может происходить как путем проведения переговоров, так и в судебном порядке. Здесь может быть указано, когда документ вступает в силу, сколько его экземпляров составляется, а также кому они отдаются. Чаще всего каждая сторона получает по своему экземпляру, а еще один хранится у юриста.

Что касается обязательной регистрации договора в соответствующем госоргане, то она необходима только в том случае, когда срок действия документа превышает 1 год.

Для менее длительных сделок прохождение процедуры регистрации не требуется. Для оформления договора аренды части земельного участка можно воспользоваться типовой формой договора аренды земли.

Скачать образец можно по . В законодательстве не предусмотрено минимальных или максимальных сроков, на которые должен заключаться договор. На практике возможны такие варианты:

  1. — на срок более года (с обязательной госрегистрацией);
  2. бессрочный — на неопределенный срок.
  3. краткосрочный — на период до 1 года;

Последний вариант не пользуется большой популярностью и отличается меньшей надежностью. Поэтому сторонам рекомендуется все-таки вносить в договор точные условия относительно срока его действия, а также основания и условия для досрочного расторжения.

Аренда части земельного участка допускается действующим законодательством, однако требует соблюдения определенных условий при ее оформлении. Предварительно также рекомендуется провести процедуру межевания, чтобы выделить конкретную долю земли в качестве самостоятельного субъекта.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии . Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Проблема передачи в аренду части земельного участка

Проблема передачи в аренду не целого объекта, а его части или части земельного участка существовала с давних времен, в настоящее время указанную проблему предложил разрешить Высший арбитражный суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 73). Указанным правоотношениям посвящена настоящая статья.

Ключевые слова:земельный участок, договор аренды, право собственности, плата, часть земельного участка, государственный кадастровый учет, существенные условия. В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники) земельного участка обязуется предоставить арендатору — заинтересованному лицу во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок за плату.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, договор аренды земельного участка, предмет которого не согласован, является незаключенным.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством присвоения участку уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земли, разрешенного использования /целевого назначения, а также границ земельного участка. По смыслу п. 2 ст. 6 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, отсутствие же кадастрового учета в отношении земельного участка, переданного по договору аренды, является основанием для признания судом по иску заинтересованного лица договора незаключенным, так как в указанной ситуации имеет место отсутствие согласованного условия о предмете договора.

[1] В связи с этим, требовалось поставить на государственный кадастровый учет и индивидуализировать не только весь земельный участок, но и ту его часть, которая передавалась в аренду. ВАС РФ в Постановление Пленума ВАС РФ № 73 сформировал единый правовой подход относительно арендоспособности частей индивидуально-определенных не потребляемых вещей, к которым в том числе относятся и земельные участки (п.

1 ст. 607 ГК РФ). В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что на основании ст. 607 ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Кроме того, если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

[2] Таким образом, указанный Пленум ВАС РФ указал на возможность сдачи в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка с присвоением ему кадастрового номера, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка для предоставления в аренду его части. Постановление Пленума ВАС РФ № 73 является обязательным для арбитражных судов, в связи с чем, была изменена судебная практика по сдаче объектов в аренду.

Можно привести несколько примеров из судебной практики.

1) Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее — Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Новокузнецкпромвентиляция» (далее — Общество) о взыскании 1 633 583 рублей 61 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок по договору.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, его доводы сводились к тому, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры. Судом установлено, что между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 27.10.2008 года № 3182 заключен договор аренды земельного участка.

Судом установлено, что между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 27.10.2008 года № 3182 заключен договор аренды земельного участка.

Согласно договору арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под здания производственной базы.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что при передаче в аренду у сторон не возникло вопросов по поводу того, что передается в аренду, а также из доказанности факта пользования ответчиком спорным земельным участком в заявленном размере и отсутствия доказательств его оплаты. Факт пользования ответчиком спорным земельным участком в рассматриваемый период ответчиком не оспорен. Доводы ответчика о том, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры, суды отклонили по вышеуказанным мотивам.

Ответчик пользовался земельным участком на основании заключенного договора аренды и правовой неопределенности относительно размера и расположения земельного участка у него не возникало. [3] 2) Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в государственной регистрации договора аренды Удовлетворяя заявленное требование, суды руководствовались, в том числе п.

9 Постановление Пленума ВАС РФ № 73, а также учли наличие приложений к договорам аренды, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества. Исходили также из того, что, поскольку объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у сторон заключенного договора отсутствовала неопределенность в индивидуализации передаваемого объекта.

[4] [5] Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что Пленум ВАС РФ Постановлением Пленума ВАС РФ № 73 изменил практику арбитражных судов в рассмотрении споров данной категории дел.

Если раньше практика арбитражных судов шла по пути того, что передать в аренду часть земельного участка возможно было только после постановки его на государственный кадастровый учет, то в настоящее время суды идут по пути того, что в аренду может быть передан не только весь земельный участок, но и его часть, при условии, что в договоре стороны определили, какая часть передается в аренду (план, экспликация этой части). Постановление Пленума ВАС РФ № 73 вызвало многочисленные споры по поводу данного вопроса, однако указанным постановлением внесена правовая определенность этих правоотношений, так как отпала необходимость неоднократного межевания земельного участка для постановки на государственный кадастровый учет частей, передаваемых в аренду. Литература: 1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред.

от 08.03.2015) //Собрание законодательства РФ, 2010, № 44, ст.

4147; 2. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013)

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

; 3. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2013 № 07АП-5984/13 по делу N А27–19820/2012 [Электронный ресурс].

— СПС «КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика»; 4.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04–18496/2015 по делу N А03–12825/2014; 5. Мухина И., Лахман Р.

«На что важно обратить внимание, заключая договор аренды»

Российский налоговый курьер, 2015, № 7; Жаркова О. А. «Кадастровый учет объектов недвижимости» Вестник ВАС РФ, 2014, № 2; Морозов А.

П., Текеев М. Ш.

«К некоторым вопросам договора аренды земельного участка»

Юрист, 2014, № 24; Мозгунова А.

Э. «Договор аренды: сложности квалификации» ЭЖ-Юрист, 2014, № 23; Карасева С. Ю.

«Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ»

Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014; Овчарова Н.

«Еще раз об аренде» ЭЖ-Юрист, 2013, № 24.

Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

16.02.2018 Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст.

260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ). Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом. Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности.

Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими только после проведенного торга (аукциона).

Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы.

В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п.

7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ) Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008).

Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом. Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как ).

Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план.

После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: ). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст.

6 ЗК РФ). С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ.

Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления . Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей.

План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации. Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ).

В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст.

26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218). Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на , если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев.

В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  • В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.
  • Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – ):

  • Стоимость сделки.

    Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

  • Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости.

    При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  • Название документа, дата и место подписания;
  • Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  1. почтовый и фактический адрес, номер телефона.
  2. ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);

От лица организации в договор необходимо внести:

  1. полное наименование (по уставным документам);
  2. реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  3. юридический и фактический адрес, номер телефона.
  4. ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • Возможность . Данный пункт вносится по желанию сторон.
  • Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  • Описание арендуемой доли участка.

    Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.

  • Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.
  • Порядок решение спорных моментов.
  • Права и обязанности всех сторон.
  • Цели использования части участка.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  • Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  • Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.
  • Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  • Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок.

Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее. Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее.

В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д. Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения.

Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца. Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить ), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет.

Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде. К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок.

При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст.

621 ГК РФ). При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время. Поделиться с друзьями:

Аренда части земельного участка: правила оформления

Время чтения: 6 минутЦели арендаторов земли могут быть совершенно разными: строительство дома, организация небольшой фермы, создание места для отдыха.

Поэтому и потребности в полезной площади будут отличаться.

Важно знать, что во временное пользование можно взять не только целый надел.

Допустима также аренда части земельного участка. Оборот наделов регулируется нормами (далее — ЗК РФ). Они устанавливают не только понятие земельного участка, но и правила владения, пользования и распоряжения им.

ЗК РФ устанавливает, что собственник может распоряжаться своей землей любым законным способом. В том числе сдавать в аренду полностью либо частично.

В свою очередь, положения (далее — ГК РФ) не содержат каких-либо ограничений на передачу во временное платное пользование части надела. Единственным условием является его четкое определение в тексте договора.

Таким образом, на вопрос о том, можно ли арендовать часть земельного участка, следует ответить утвердительно. Чаще всего такие сделки заключаются между соседями. Распространены они и среди обладателей «простаивающих» земель большой площади.

Поскольку законодатель не установил каких-либо ограничений или особенностей, сделку по сдаче в пользование доли объекта можно оформить после ее индивидуализации.

Это означает, что нужно произвести юридическое образование части земельного участка для аренды, которое позволит достоверно понять и описать его границы. Такой процесс может выражаться:

  1. в простом документальном фиксировании — когда описание ведется лишь на бумаге (в виде текста в договоре и графического обозначения на плане).
  2. в официальном межевании с нанесением его результатов на технический план;

Если соглашение об аренде заключается на длительный срок, образованную часть необходимо поставить на кадастровый учет. Это предполагает обязательное проведение межевания и составление технического плана.

Такое требование установлено положениями . Если сдача в аренду части земельного участка запланирована как долгосрочная сделка, необходимо определить долю официально.

Это происходит по следующему алгоритму:

  • Определение доли согласуется с пожарной, экологической, санитарной службами.
  • Проводится межевание, представляющее собой фактическое разграничение надела по просьбе или с разрешения собственника. Межевание осуществляет кадастровый инженер. По результатам работ на местности специалист сможет составить чертеж и сформировать технический (межевой) план части участка.
  • Межевой план становится основой для присвоения части надела собственного кадастрового номера.

Постановка на кадастровый учет производится одновременно с регистрацией договора о сдаче в аренду части земельного участка. Собственники земли хотят сэкономить на процедуре межевания части объекта, полностью от нее отказавшись.

Однако такая тактика достаточно рискованна как для арендодателя, так и для арендатора.

По нескольким причинам:

  1. Не настаивая на официальной индивидуализации, будущий краткосрочный арендатор рискует столкнуться с мошенничеством. Это опасно, если личность арендодателя и его право собственности не проверены должным образом. Особое внимание следует обратить на существование сособственников.
  2. При заключении договора аренды на длительный срок (больше 1 года), документ будет подлежать регистрации . Поэтому кадастровый учет части земельного участка необходим.
  3. Проводя межевание, кадастровый инженер не только составляет план, но и проверяет возможность раздела.

Если срок временного пользования не будет превышать года, аренда части земельного участка без межевания хоть и опрометчива, но допустима. В этом случае необходимо четко описать границы доли в тексте договора, а также отобразить их на плане, который станет приложением к соглашению.

Арендовать часть надела у муниципалитета сложнее, чем у частного или юридического лица. Для совершения сделки необходимо пройти ряд подготовительных этапов в зависимости от способа получения права на аренду. Способов два:

  • Без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ):
  • Заключение договора на торгах в виде аукциона, который инициирован администрацией либо потенциальным арендатором.
  1. на наделы, не состоящие на кадастровом учете (при условии их межевания будущим арендатором);
  2. для граждан льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи и др.);
  3. для отдельных целей использования: подсобного, огородного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

После проведения торгов администрация муниципалитета сможет сдать в аренду часть земельного участка победителю аукциона.

Без проведения торгов — лицу, подготовившему все необходимые документы.

Придомовая территория относится к общей долевой собственности, которой владеют жильцы многоквартирных домов (МКД). При этом жилищное и земельное законодательство не устанавливают запретов на свободное распоряжение этим участком.

Разрешена и сдача в аренду его части. Однако это правомерно, только если использование части территории будет одобрено общим собранием собственников помещений в МКД ().

Решение оформляется протоколом, в котором должна быть отражена информация с описанием части объекта, целями распоряжения им и итогом голосования. На его основании осуществляются последующие регистрационные действия.

Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора.

Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование). Договор должен содержать следующие существенные положения:

  1. Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
  2. Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
  3. Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.
  4. Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).

При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:

  1. Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
  2. Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.

В соответствии с «О государственной регистрации недвижимости», регистрация самого соглашения осуществляется в отношении части земельного участка, которая:

  1. еще не учтена.

    В этой ситуации ее зарегистрируют одновременно с договором.

  2. уже учтена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);

Важно подчеркнуть, что раздел земельного участка, находящегося в аренде, затруднителен до ее окончания. Право собственности на надел обременено на время срока действия сделки. Для регистрации договора необходимо предоставить:

  1. паспорт заявителя;
  2. квитанцию об уплате государственной пошлины (2000 рублей для физического лица).
  3. заявление от собственника или арендатора (если сведений о доле в ЕГРН нет, дополнительного заявления на ее учет не требуется);
  4. договор аренды со всеми приложениями;
  5. технический (межевой) паспорт;

Заявление и приложения к нему можно подать:

  1. направив документы «Почтой России»;
  2. лично в Росреестре;
  3. через многофункциональный центр;
  4. Росреестра;

Через 7 дней аренда доли земельного участка будет зарегистрирована.

Регистратор выдаст договор с отметкой об этом. При заключении соглашения следует не только описать часть участка, но и не забыть отметить:

  1. наличие или отсутствие на участке строений.
  2. категорию земель;
  3. разрешенное использование;

При этом цель использования и категория части надела должны совпадать с обозначенными для него в целом.

Ниже представлен образец договора аренды части земельного участка.

Удобно, что после окончания срока действия зарегистрированного соглашения часть земли автоматически снимается с кадастрового учета. Если арендатор будет сдавать ту же долю надела повторно, регистрационный орган воспользуется уже имеющимся межевым планом. Срок действия отношений может устанавливаться на усмотрение сторон.

Однако принято выделять следующие временные интервалы аренды:

  1. Бессрочная — если срок не был установлен.
  2. Краткосрочная — до 1 года.
  3. Долгосрочная — более года. При этом время пользования отдельными видами участков ограничено. Например, земля сельхозназначения может быть отдана лишь на 49 лет.

В последнем случае передача в аренду части земельного участка действует до тех пор, пока арендатор и собственник не расторгнут сделку по чьей-либо инициативе.

Поэтому так важно обозначить в договоре условия и порядок его прекращения.

Документ может быть расторгнут по таким основаниям:

  1. В судебном порядке.
  2. Одна из сторон выразила намерение прервать сделку раньше срока. Об этом необходимо сообщить второй стороне в письменном виде за 3 месяца.
  3. Наступило окончание срока его действия. В этом случае отношения прекращаются добровольно, дополнительное оформление не требуется.

Последнее возможно, если стороной были нарушены договорные условия.

К примеру, земля использовалась не по целевому назначению. Кроме того, разбирательство грозит, когда сделка оказывается недействительной или ничтожной при нарушении порядка ее заключения, ущемлении прав сторон договора либо третьих лиц (например, владельца участка, собственность на который является долевой). Судебная практика по данной категории дел часто связана с нарушением учета мнения совладельца.

Особенно это актуально в случае совместной собственности супругов, когда муж или жена узнают о сделке только после того, как она состоялась.

Кроме того, в 2022 году по-прежнему распространены иски об оспаривании отказа Росреестра в регистрации договора без межевания надела. Госорган мотивирует свою позицию тем, что еще в январе 2017 г.

в связи со вступлением в силу ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» был изменен порядок фиксации сделки с долей, ранее не состоявшей на учете в ЕГРН.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+