Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Понятие и виды способов управления многоквартирным домом

Понятие и виды способов управления многоквартирным домом

Понятие и виды способов управления многоквартирным домом

Управление многоквартирными домами. Понятие, виды способов управления.


» Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. управление товариществом в жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным ;
  3. управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

  • обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
  • содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
  • могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

( Пока оценок нет ) 362 Понравилась статья?

Поделиться с друзьями: Если жильцы в результате прорыва трубы, срыва шланга или иного инцидента затопили соседей снизу, Если неожиданно с потолка начинает капать вода, тонкие струйки стекают по стенам, постепенно превращаясь Незаконное выселение гражданина является достаточно частым вопросом в судебной практике. В такую ситуацию может Многие люди до сих пор думают, что регистрация по месту жительства (в простонародье — Что нужно для начала? Необходимо проконсультироваться в соответствующей организации, которая осуществляет согласовывающие процедуры по Государственные учреждения в условиях безнаказанности обретают привычку наглеть и обижать людей.

Поэтому нам необходимо

Понятие и способы управления многоквартирными домами

Под многоквартирным домом понимают совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Если рассматривать многоквартирный дом в материальном плане, то он находит свое выражение в виде непосредственно здания.

В составе здания можно выделить следующие элементы: 1. Конструктивные элементы здания являются части здания, которые представляют собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

2. Помещения жилые и нежилые. Под жилыми помещениями понимают определенные объемы между строительными конструкциями, которые предназначены для постоянного проживания граждан (квартиры). Таким образом, жилым помещением признается изолированное помещение, которое будет являться недвижимым имуществом и которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е.

Таким образом, жилым помещением признается изолированное помещение, которое будет являться недвижимым имуществом и которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. данное помещение будет отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства).

В соответствии с Гражданским кодексом к жилым помещениям относят: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. К нежилым помещениям относят помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), которые предназначены для осуществления различных видов деятельности.

К ним можно отнести офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения. 3. Помещения, которые не являются частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), которые не относятся к квартирам и нежилым помещениям. Примером таких конструкций могут быть коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

4. Инженерные сети и оборудование здания.

Под ними понимают коммуникации и оборудование, которые расположены в доме и предназначены для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Примером могут служить трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п. Рассмотрев состав многоквартирного дома в материальном плане, следует отметить, что жилые и нежилые помещения не будут рассматриваться в данной работе как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам: 1) В отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник; 2) В отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещении.

Исходя из вышесказанного, делаем вывод, что под объектом управления в рамках многоквартирного дома мы будем понимать: управление помещениями, которые не являются частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания.

Действующий Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом». Таким образом, для того, чтобы самостоятельно выделить данное понятие, необходимо выделить его признаки.

К признакам управления многоквартирным домом относят: 1) Деятельность. Управление есть процесс, который действует во времени.

Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома- с момента его постройки и до момента сноса. 2) Объект. Любое управление направлено на определенный объект. От объекта зависит форма управления многоквартирным домом: — управление жилищным фондом (деятельность, которая связана с управлением всеми помещениями, находящимися в собственности одного лица); — управление общим имуществом в доме (деятельность, которая осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками).

3) Субъект. Под субъектом управления понимают лицо, группу лиц, специально созданный орган или общество в целом, воздействующие на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели. К функциям субъекта относят: — осуществление управленческой и организационной работы; — принятие решений; — обеспечение достижения поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, которые привлечены ими для управления домом (опосредованный субъект). Предусмотрено также, что в некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (это происходит в тех случаях, если собственники сами не выбирают способ управления домом, то за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления). 4) Целенаправленность. Любая деятельность по управлению ставит перед собой определенные цели и задачи.

Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: — благоприятных и безопасных условий проживания граждан; — надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме; — решения вопросов пользования общим имуществом; — предоставления коммунальных услуг гражданам, которые проживают в таком доме. 5) Согласованность и единство.

При ситуации, если жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежат различным собственникам, то управление может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими.

Собственники могут самостоятельно вырабатывать эти условия, либо поручить формирование их уполномоченному лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями. Делая вывод, можно сказать, что под управлением многоквартирным домом понимают согласованную деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, которая направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, которые проживают в таком доме.

Способы управления многоквартирными домами

Вместе с правом иметь собственное имущество, физические и юридические лица обязаны содержать его в надлежащем состоянии с тем, чтобы эксплуатация этого имущества не нанесла вред состоянию здоровья или собственности как самого владельца, так и других лиц. Для этого совместная собственность подлежит постоянному управлению.

В ЖКХ под понятием управление жилым помещением подразумеваются действия, нацеленные на создание благополучной и безвредной обстановки проживания граждан, куда входит содержание общедомовой собственности, включает решение вопросов эксплуатации систем коммуникаций и оказания коммунальных услуг. Существует несколько способов управления МКД.

Суть, правовую базу, порядок реализации, положительные и отрицательные стороны, особенности каждого варианта управления рассмотрим подробнее. Порядок эксплуатации МКД регламентируется правилами управления многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 416 от 15 мая 2013г. Второй правовой документ, регулирующий способы домоуправления, является Жилищный Кодекс.

Согласно статьи, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, жилое здание может управляться только одной организационной структурой. Владельцы помещений МКД не могут отказаться от реализации функций распоряжения совместной собственностью. Законодательно все возможные пути управления МКД закреплены ч.

2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Порядок деятельности избранного способа подробно расписан в ст. 162–164, разделах V, VI ЖК РФ.

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников, опираясь на свое решение, выбирает способ эксплуатации и может пересмотреть его в любое время. Обладатели квартир в новостройке также обязаны принять совместное решение о схеме обслуживания и контроля за состоянием здания. Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения.

Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока не определена форма управления имуществом, местные власти организуют отбор управляющей компании методом открытого конкурсного сбора заявок (ч.

4 ст. 161 ЖК РФ). Отказ от привлечения к эксплуатации объекта третьих лиц выражается в необходимости осуществления этих функций собственниками самостоятельно.

Для организации самостоятельного содержания существует ограничение – в здании не должно быть более 30 квартир. При вышеуказанном способе эксплуатации договоры на содержание и ремонт дома подписывают опираясь на решение общего собрания собственников. При этом все или большая часть владельцев квартир выступают как одна сторона подписываемых договоров.

Договорные отношения по оказанию коммунальных услуг оформляются каждым собственником от своего имени. На общем собрании жильцов одного из собственников или другое лицо можно наделить правом распоряжения общим имуществом от имени всего дома.

Для этого на уполномоченного оформляется в письменном виде не нотариальная доверенность, подписанная большей частью собственников.

Когда такой документ есть — контракты от имени всего дома может заключать доверенное лицо. Непосредственное управление сложный в практике организации, но достаточно простой по структуре тип эксплуатации. Органы местного самоуправления не лояльны к такой форме администрирования, потому что уголовную и административную ответственность в случае каких-либо нарушений несут все жильцы в равной степени.

Органы местного самоуправления не лояльны к такой форме администрирования, потому что уголовную и административную ответственность в случае каких-либо нарушений несут все жильцы в равной степени.

На практике это значит, что наложить штраф ГЖИ и назначить ответственного за нарушение практически невозможно.

В больших домах такой способ эксплуатации невозможен, к управлению придется привлечь юридическое лицо. Общее собрание может сделать выбор в пользу создания ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья). Такая организация является юридическим лицом, имеющим правовую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество представляет интересы определённого дома или группы домов, связанных между собой общими коммуникациями (например, общий транзитный водопровод).

ТСЖ имеет статус юридического лица и создаётся специально под управление зданием и не может заниматься сторонними вопросами и какой-либо предпринимательской деятельностью.

Все договоры с коммунальщиками заключается от лица ТСЖ, подписывает их председатель. Созданная структура несёт ответственность перед собственниками жилья по всей строгости закона.

Товарищество уполномочено самостоятельно организовывать, контролировать и выполнять работы, либо силами штатных сотрудников, либо силами подрядчиков. Допускается, что на ТСЖ будут возлагаться только функции организатора и контролёра. В этом случае руководство товарищества заключает контракты на эксплуатацию с подрядчиками и не имеет собственного штата.

При этом ответственность перед жильцами за качество работ также несёт ТСЖ.

Способ управления домов с привлечением профессиональной УК наиболее распространен. Этот способ так же поддерживается органами местного самоуправления как наиболее управляемая структура.

УК, как и ТСЖ, организует процесс поддержания жилищного фонда на должном уровне привлекая подрядные организации или используя собственный штат. Компания полностью обеспечивает ход процесса, неся ответственность за результат перед собственниками помещений.

Способ управления выбирается исходя из возможностей собственников к организации процесса. Если среди жильцов найдутся инициативные граждане, которые способны собственноручно создать товарищество, вести все вопросы, связанные с ЖКХ, то такой вариант индивидуального управления в качестве оптимального выбора исключать нельзя. Плюсы ТСЖ:

  1. низкие сметы на эксплуатацию и ремонт
  2. прозрачность финансового баланса дома и отчетность перед жильцами
  3. высокая вовлеченность жильцов в процесс эксплуатации имущества
  4. при надлежащей настойчивости и расторопности председателя дом можно проводить по городским программам благоустройства и ремонтов.
  5. более качественное обслуживание, чем при любом ином способе управления

Минус ТСЖ:

  1. низкая компетентность штатных специалистов или их отсутствие
  2. низкая финансовая стабильность в случае ошибок в тарифообразовании
  3. высокие расходы на аппарат управления
  4. отсутствие собственной материальной базы

Передача дел в ведение УК — оптимальный вариант для управления крупным городским домом.

Жителям не потребуется отвлекаться от собственных забот, регулярно участвовать в решении специфических вопросов.

Это компетенция компании-управленца. Такой вариант признаётся удобным, необременительным для большинства владельцев квартир.

Плюсы УК:

  1. финансовая устойчивость
  2. собственная материальная база
  3. высокая компетентность штатных специалистов
  4. высокая интегрированность с ресурсоснабжающими организациями

Минусы УК

  1. медленная реакция на изменения происходящие с домом
  2. высокие тарифы
  3. более высокий уровень дебиторской задолженности по дому
  4. низкое качество обслуживания
  5. непрозрачность финансового баланса дома и неполная отчетность перед жильцами

Самоуправление МКД организуют редко.

Это связано с низкой эффективностью такого типа распоряжения имуществом, высокой ответственностью, лежащей на самих владельцах помещений, отсутствием у собственников свободного времени. Все это не располагает к подобному выбору.

Плюсы:

  1. техобслуживание и уборка дома может проводиться силами жильцов
  2. низкие сметы на выполнение всех работ
  3. каждый отвечает только за свои долги по коммунальным ресурсам
  4. нет расходов на управленческий аппарат

Минусы:

  1. очень низкая управляемость
  2. невозможно использовать дотации Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт
  3. низкая компетенция жильцов в опросах ЖКХ
  4. нет единого ответственного по какому-либо из вопросов

Определиться с алгоритмом эксплуатации МКД обязательно всем собственникам помещений. После сдачи в эксплуатацию нового дома застройщик в срок не более 5 календарных дней привлекает для эксплуатации максимальным периодом в 20 дней эксплуатирующую организацию.

За это время новоселы должны выбрать одни из способов управления. Фактами, подтверждающими отсутствие выбранного варианта управления, на практике считаются:

  1. владельцы не подписали контракт на содержание и ремонт общего имущества
  2. отсутствует договор с УК
  3. отсутствует свидетельство о регистрации ТСЖ

Если выбор варианта обслуживания дома жильцами не сделан, органы местного самоуправления (администрация района или города) по истечении 20 дней с момента сдачи дома организуют проведение конкурса, в рамках которого определяется компания с которой заключается договор управления от имени жильцов дома. Конкурс длится не более чем 40 календарных дней.

По результатам отбора до жильцов доводят сведения о результатах мероприятия.

После завершения конкурса отводится 2 месяца на оформление договора с победившей компанией или законно оформить иное решение жильцов. Также граждане могут в любое время пересмотреть способ эксплуатации здания.

Правом определения способа наделяется общее собрание жильцов. Для изменения инициативной группой организуется голосование, результатом которого является выбор одного из трех способов управления.

Выбор считается законным если положительно проголосовало не менее 50% собственников. Документальным подтверждением считается надлежащим образом составленный протокол о выборе способа управления мкд. Решение общего собрания владельцев, особенно по повестке требующей подтверждения законной силы, необходимо надлежащим образом оформить протоколом.

Проводится оно в очно-заочной форме.

Важно знать, что включается в перечень обязательных параметров протокола.

Необходимо содержание следующих позиций:

  1. подписи уполномоченных лиц (председатель, секретарь)
  2. Дополнительно прописывается утверждённое решение
  3. решение по каждому из вопросов повестки с указанным число голосов «за», «против»
  4. номер, дата, количество собравшихся, точный адрес объекта
  5. повестка дня с перечнем вопросов

Образец Собственникам жилья любого МКД важно иметь понятие об управленческих функциях, порядке их осуществления.

Выбор предстоит делать каждому. Подходить к процессу принятия решения необходимо взвешенно и серьезно, так как нет ничего более важного, чем те условия в которых мы живем.

Оценка статьи:

(голосов: 1, средняя оценка: 5,00 из 5)

Загрузка. Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Способы управления многоквартирным домом

14 февраля 2018Управление многоквартирным домом требует не только усилий и вкладов на ремонт и обслуживание, но и владения основами юридических знаний.

Существует законы, касающиеся ЖКХ, и их численность ежегодно растет.

Трудно понять, что в этом потоке информации важно, а что нет, но это следует знать для отстаивания интересов жителей больших домов, а жизнь в них значительно различается от жизни в личном доме. Чтобы решить проблемы в МКД, требуется регулярно собираться владельцам квартир, а способ управления многоквартирным домом выбирается жителями.Согласно статьи 161 ЖК РФ есть три формы управления многоквартирным домом:

  1. непосредственное;
  2. управление многоквартирным домом ТСЖ или ЖСК;
  3. управляющей компанией.

Они имеют как преимущества, так и недостатки. Это зависит от ситуации, которая сложилась в конкретном случае и от выбора собрания собственников.

Виды друг от друга мало чем отличаются, каждый из них может быть выгодным и обеспечивающим права владельцев жилья. Жилищное законодательство четко определяет меру вины за промахи руководящего лица компании, которая осуществляет управление многоквартирными домами.

В любом случае жильцов обеспечивают и снабжением водой, и отоплением, и обслуживанием лестничных площадок и близлежащей территории. Также необходимо оповещать граждан о действиях и планах управляющей организации.Одновременно и простейший, и сложнейший вид организации обслуживания дома – это непосредственная форма управления.

Такой вид возможно вводить исключительно в маленьких зданиях, где насчитывается не больше тридцати квартир. Поэтому такие способы управления многоквартирным домом невозможны в крупных домах, в них выбираются другие способы. Это делают, чтобы затраты на организацию обслуживания, ремонта несли обладатели жилья.Взносы за ЖКУ вносят жители, несмотря на то, владеют они квартирой в здании или арендуют ее.

К минусу этого вида относится то, что ответственность поделена на всех жильцов, а спросить за огрехи не с кого. В таких случаях по уголовному или административному кодексу не понесет наказание никто.

При выявленных нарушениях у местных органов власти требуют провести аукцион для выбора управляющей компании.Но такое возможно лишь при действительных нарушениях, которые мешают жить в здании. А когда владельцам квартир подходит непосредственная форма, то услуги от компаний, поставляющих ресурсы, оплачиваются ими напрямую. Также проблемы по вывозу мусора, уборке лестничных площадок и решаются правообладателями жилья.

Если всех это устраивает, то это лучший способ.При этом главное – это по правилам устроить собрание владельцев, остановить свой выбор на подходящей форме и без ошибок заполнить протокол. А если существуют разногласия по проблемам обслуживания в МКД, то лучше подписать контракт с управляющей организацией, которая проведет нужные работы.Главным плюсом такой формы управления заключается в том, что хозяева жилья не несут ответственность за деятельность управляющей компании, а все услуги, которые она предоставляет, выполняются ей полностью.

Также владельцы квартир не отвечают за неуплату взносов за ЖКУ другими жителями дома. А собственники жилого здания при этом сами выбирают управляющую организацию, напрямую, без посредников.

В такой ситуации они не платят за услуги и работы, которых нет в договоре.Но у такой формы правления есть и минусы:

  1. как уже писалось выше, никто не контролирует проводимую работу, так как в законе нет «рычагов» для проверки;
  2. из бюджета не выделяются средства на ремонт;
  3. составленный договор на предоставление услуг, например, вывоз мусора, должны подписать не менее пятидесяти процентов владельцев квартир. Если нет такого количества подписей, то договор признается недействительным.

Хоть услуги на поставку ресурсов и обслуживание недорогие, ремонт (внеочередной и капитальный) будет стоить недешево. К тому же, собственники никак не влияют на поставщиков услуг.Различий управления многоквартирным домом ТСЖ и ЖСК нет никаких. Для реализации правления созывают собрание не менее двух раз в год и избирают председательствующего и правление.

На председателя возлагают обязанности по организации сервиса следующих услуг:

  1. оказание ЖКУ;
  2. вывоз мусора;
  3. уборку территории;
  4. внеочередной и капитальный ремонт.

По закону за это несут ответственность правление и председательствующий, ведь на них остановили свой выбор голосующие.

Если этого не происходит, то , который контролирует компании. За свою деятельность председатель получает деньги, поэтому должен полностью вкладываться в свое дело.Различие между ТСЖ и ЖСК только единственное – ЖСК организуют в здании, которое возведено на деньги жителей.

Граждане могут в многоквартирном доме или на управление управляющей организацией, а вот вернуться назад на форму управления домом ЖСК уже не выйдет.

Поэтому перед сменой формы следует взвесить плюсы и минусы.ТСЖ организуют в любом жилом доме или комплексе зданий, объединенных общими коммуникациями. Если большей части жителей не подходит эта форма, то на совете избираются управляющие компании, специализирующиеся на выполнении подобных работ.Когда в МКД отсутствует достойный активист, который будет за это отвечать, но вносить изменения в вид управления многоквартирным домом жильцы не желают, то ТСЖ или ЖСК находят управляющую организацию и подписывают с ней соглашение на оказание ЖКУ, а форма управления многоквартирным домом остается прежней.Сегодня управляющие организации выполняют обязанности по обслуживанию дома во всех городах страны.

Подобная форма выгодна по многим причинам:

  1. Управляющая организация работает, чтобы получить больше дивидендов, вследствие этого об окладах всех служащих заботится она, для этого не надо созывать собрание владельцев и решать этот вопрос.
  2. Управляющая организация договаривается о начале обслуживания и с ТСЖ, как способом управления многоквартирным домом, и с ЖСК. Также она может и напрямую управлять домом. Такой вид удобен при непосредственной форме управления жилым домом или, когда жильцы платят прямо поставщикам ресурсов.
  3. Под крылом управляющей организации можно собрать много жилых зданий, которые расположены в любом месте города.

Перед тем как это сделать, следует провести собрание владельцев квартир и большим количеством голосов выбрать подходящую форму. На совете также решают, какую сумму вносить за ремонт, содержание и обслуживание жилого здания, как использовать нежилые помещения и близлежащую территорию.

Все насущные проблемы также выносятся на обсуждение.Заключение такого договора служит основанием для проведения работ по обслуживанию и управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья и управляющей компанией. При составлении следует подробно изучить пункты соглашения и только после подробного ознакомления его подписать. Выполняя работу, управляющая организация соблюдает действующее законодательство и заключенный контракт.

Поэтому рекомендуется четко излагать требования в договоре, чтобы избежать разночтений.Управляющую организацию постоянно проверяют как , так и сами обладатели жилых помещений. Владельцы квартир могут жаловаться на ненадлежащий сервис управляющей организацией, и она выполнит требования по предоставлению ЖКУ согласно жилищному законодательству.После заключения договора с хозяевами квартир, управление жилым многоквартирным домом управляющей организацией возлагается на ее плечи, она предоставляет услуги, проводит ремонтные и прочие работы.

В обязанности компании входит содержание домового и придомового имущества в подобающем виде и его соответствие техническим стандартам и условиям.

Эти условия можно найти в российском законодательстве, которое обеспечивает целостность и сохранность жилого здания.При подписании договора надлежит удостовериться, что в него вписаны требования по обслуживанию и управлению многоквартирным домом.

Это нужно, чтобы жизнь в нем была комфортной.

В форме договора видно, как его правильно составлять и какие подписи требуются для того, чтобы признать его законным. При оспаривании решения только этот документ обладает силой.О порядке можно прочитать в правилах по реализации управления многоквартирного дома. Это есть в постановлении номер 416 Правительства РФ от 15 мая 2013 года.

В этом документе установлены параметры управления многоквартирным домом, запросы к управляющим организациям, их права и обязанности по отношению к владельцам.Также там можно узнать о том, как хранить техдокументацию и как отправлять ее в управляющую компанию, которую выбрали на смену действующей организации, как составлять договор на оказание услуг ЖКХ. Управляющая организация информирует всех собственников о том, что она сделала, планах по предстоящим работам, предлагает тарифы на коммунальные услуги, организовывает аварийные и диспетчерские пункты.Сегодня на территории страны действует закон (статья 192 ЖК РФ) о лицензировании, который введен относительно недавно.

В нем оговорено, что . Такое нововведение принято после многих выявленных нарушений у компаний, которые недобросовестно выполняли свою работу.

После жалоб собственников квартир такие организации лишают лицензии и лишают пожизненно на проведение работ по оказанию услуг жителям многоквартирных домов. Также это сделано для того, чтобы несколько жилых зданий не могли управляться одной управляющей организацией.Чтобы получить лицензию на управление многоквартирным домом, управляющая организация обращается в Госжилинспекцию с заполненным заявлением. После этого ее экзаменуют в лице руководителя, а затем, если экзамен сдан, УО платит госпошлину.

Это все, что нужно от нее для получения лицензии.Когда управляющая организация не соответствует требованиям владельцев жилых квартир, и на нее поступает много жалоб, то Госжилинспекция отзывает лицензию или вычеркивает многоквартирный дом из перечня зданий, входящих в список домов, которые нужно контролировать. Такие нововведения помогают сделать управление МКД предельно ясным и видимым любому собственнику.

Способы управления МКД и об управлении общим имуществом

*Общие вопросы ЖКХ Новости ЖКХ сегодня 12.11.201931.01.2022 Людмила Синицына Содержание

  1. Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом и способы управления МКД
  2. Поделиться в соц.

    сетях

  3. Изменение способа управления МКД
  4. Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ
  5. Если владельцы не выбрали способ управления
  6. Какой вариант предпочтительнее
  7. Общая информация о содержании имущества МКД
  8. Лицензирование деятельности УК
  9. Заключение
    • Поделиться в соц.

      сетях

  10. Обязанности и ответственность управляющей компании
  11. Услуги управляющих организаций
  12. Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы
  13. Современные формы управления имуществом МКД
    • Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы
  14. Законодательное регулирование

Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом и способы управления МКДНе всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества.

Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.Общая информация о содержании имущества МКДПонятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

  1. общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;
  2. безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
  3. бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.
  4. прав и законных интересов собственников жилья;
  5. надежности и безопасности самого МКД;

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов.

Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом.

Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.Законодательное регулированиеРегулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

  1. порядок заключения договоров;
  2. правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.
  3. общие требования к этой деятельности;
  4. правила выбора формы организации работ;

Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов.

К ним, например, относится:

  1. постановление Правительства № 416 от 15.05.2013, который определяет единый стандарт управления многоквартирными домами в 2022 году;
  2. постановление Правительства № 491 от 13.08.2006, которым установлен порядок содержания общедомового имущества;
  3. постановление Правительства № 354 от 06.05.2011, определяющее правила предоставления коммунальных услуг;
  4. постановление Правительства № 75 от 06.02.2006, определяющее порядок проведения конкурса по отбору УК для содержания МКД и так далее.
  5. постановление Правительства № 290 от 03.04.2012, устанавливающее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;

В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.Современные формы управления имуществом МКДТо, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов.

В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.Согласно п.

2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

  1. создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
  2. передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).
  3. непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.Когда многоквартирным домом управляют сами жильцыПри непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.Особенности деятельности ЖСК и ТСЖЕсли наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

  1. за готовность систем инженерных коммуникаций;
  2. за содержание/ремонт общего имущества;
  3. за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.Согласно ст.

111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов.

Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.Услуги управляющих организацийОбслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

  1. за работоспособность инженерных систем;
  2. за содержание и ремонт имущества;
  3. за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.
  4. за надлежащее предоставление коммунальных услуг;

По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

  1. собирать средства за предоставление услуг;
  2. обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
  3. перечислять полученные средства поставщику;
  4. вести работу с должниками.

Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.Какой вариант предпочтительнееСпособ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

  1. потребности жильцов;
  2. их способность к самоорганизации.
  3. конструктивные особенности МКД;

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции.

Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов.

Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам.

Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом.

Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.Изменение способа управления МКДПо мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.Решение, в соответствии со ст.

46 ЖК, принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников.Обязанности и ответственность управляющей компанииОбязанности УК в части содержания имущества – это существенные условия договора управления многоквартирным домом.

Помимо прочих реквизитов вроде состава имущества МКД, стоимости работ, порядка осуществления контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые УК отвечает в рамках полномочий по содержанию и ремонту имущества.При этом постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мероприятий. Так, работы и услуги по управлению общим имуществом включают в себя:

  1. сухую и влажную уборку общих помещений, наведение порядка во дворе, содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.
  2. содержание внутридомовых систем инженерных коммуникаций: отопления, электро- и газоснабжения, водопровода, канализации;
  3. обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий;

Лицензирование деятельности УКСогаласно ст.

192 ЖК РФ, с 2015 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором. УК получат лицензию лишь при следующих условиях:

  1. регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
  2. отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;
  3. размещение в свободном доступе (ГИС ЖКХ) сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
  4. наличие у руководителя квалификационного аттестата;
  5. отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.

Если владельцы не выбрали способ управленияЖильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании.

Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ.В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества. Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п. 5 ст. 200 ЖК.Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании.

В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.ЗаключениеУправление МКД – это содержание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации жильцами имущества МКД. Такие функции может выполнять управляющая организация, ЖСК, ТСЖ или сами жильцы дома. Они обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления, иначе УК будет назначена по результатам конкурса.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+