Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Взять ипотеку без первоначального что нужно

Взять ипотеку без первоначального что нужно

Как взять ипотеку без первоначального взноса


16 июляВзять ипотеку без первоначального взноса можно двумя способами — найти программу с особыми условиями кредита или заменить наличные альтернативными вариантами. Рассказываем, на какие нюансы обратить внимание.Например, квартира стоит 3 млн, а у вас есть только 1 млн рублей. Вы приходите в банк и предлагаете:

«Давайте я отдам 1 млн рублей продавцу, а у вас возьму 2 млн рублей в ипотеку»

.

Банк соглашается и перечисляет 2 млн продавцу.

Ваш миллион рублей де-юре и есть «первоначальный взнос по ипотеке».Взнос обычно составляет 10-30% от общей цены квартиры, всё зависит от рыночной ситуации. Когда банкам нужно привлечь ипотечников, они делают условия выгоднее.

Когда не нужно — могут спрашивать и минимум 50%, никаких ограничений нет. Как правило, первоначальный взнос не может составлять больше 70%.В основном банки просят 10-20% первоначального взноса. Но есть предложения и под 5%.Для банка первоначальный взнос становится способом подстраховаться на случай, если вы перестанете платить по кредиту.

Вот как это работает:

  1. Когда заемщик не платит, банк какое-то время ждет, а потом через суд забирает квартиру себе. Любая ипотечная недвижимость находится в залоге у того, кто дал кредит.
  2. Банку нужна не квартира, а деньги, поэтому он выставляет жилье на торги. Причем по цене чуть ниже рыночной. Если никто не покупает, начинает постепенно снижать ценник.
  3. Получается, если банк займет вам полную сумму, а будет продавать дешевле рыночной цены, то он потеряет деньги. И это не считая расходов: зарплата менеджерам, упущенная выгода за использование денег. Банк — это бизнес, и работать без прибыли не будет.
  4. Поэтому у вас и просят первоначальный взнос. Тогда банк занимает вам 70-90% от рыночной цены квартиры. Если вы не возвращаете деньги, то кредитор продает квартиру со скидкой, но прибыль все равно есть.

Задача банка — подстраховаться от потери своих денег и упущенной выгоды.

Значит, вы можете или заменить наличные в первоначальном взносе на что-то другое, или иначе снизить риски банка.Банки предлагают ипотеку без первоначального взноса тем, кто может дать в залог другое имущество. Если что-то пойдет не так, то в зависимости от того, что прописано в договоре, вы можете лишиться или одной из двух квартир, или сразу двух.В качестве залога обычно используют другую недвижимость. Поэтому к заявке на ипотеку придется прикладывать выписку из ЕГРН о том, что вы владеете квартирой, домом или земельным участком.

Если банк согласен, можно использовать и другое имущество, например, машину.Стоимость должна быть соизмерима ипотеке. Оценка проводится компанией, аккредитованной в банке — оценщики обычно показывают самую низкую границу рыночной стоимости.Пример.Вы хотите купить в ипотеку трехкомнатную квартиру за 20 млн рублей. В залог предлагаете однокомнатную — по цене рынка это 3 млн рублей.

Банк не согласится на такую сделку — у вас должно быть имущество примерно на ту же сумму, что вы берете в ипотеку.Ипотека под залог другого имущества обычно подходит для ситуаций, когда нужно срочно приобрести выгодное жилье. Например, вы живете в своей трехкомнатной квартире, а ребенку хотите купить однокомнатную. Тут в продаже появляется дешевая «однушка».

Времени собирать первоначальный взнос нет, поэтому можно заложить свою «трешку» и купить «однушку».Когда вы подписываете договор, изучите, что именно вы берете. Ипотека — это инструмент для приобретения жилья, который регулируется специальным законом.

Кредит — это общее наименование финансового инструмента.

Разные инструменты — разные нюансы.Например, если вы попадете в сложную ситуацию, то можете рассчитывать на кредитные каникулы, но с ограничениями:

  1. Для ипотечных каникул сумма ограничена 15 млн рублей.
  2. Для обычных кредитов размер не может превышать 4,5 млн рублей. Если ваш кредит больше, то никаких отсрочек.

Подробнее разницу мы разобрали в статье Лучше не использовать для приобретения жилья просто кредит — ищите именно ипотеку, так у вас больше прав и защиты от государства.Такие предложения можно услышать от риелторов, менеджеров по продажам или знакомых. Схему можно условно назвать ипотекой без первоначального взноса, ведь фактически наличные вы все-таки используете, просто у вас получается не один, а два долга.Внимательно все посчитайте, прежде чем соглашаться на такую авантюру.

Ставки по потребительскому кредиту обычно выше, чем за ипотеку, поэтому ваш «первоначальный» взнос может обойтись дорого. Плюс отдавать вы будете его не 20 лет, а 1-3-5 лет, это увеличивает ежемесячный платеж.Если вы сначала возьмёте потребительский кредит, а затем обратитесь за ипотекой, то последнюю могут и не одобрить — на вас уже будет весомая долговая нагрузка. Обойти это можно так:

  1. Уже с деньгами приходите на подписание одобренного ипотечного договора в банк.
  2. За 2-3 три дня до момента подписания договора подайте онлайн-заявки на потребительский кредит. Выбирайте лучший вариант и подписывайте договор.
  3. Подаете документы на ипотеку — после одобрения у вас будет несколько дней на поиск квартиры. Обычно это месяц, но точный срок зависит от банка.
  4. Найдите квартиру, договоритесь с продавцом о том, что вы покупаете через ипотеку, согласуйте с банковским менеджером дату сделки.

Еще один вариант подходит для семьи — один партнер берет потребительский кредит, другой в этот момент берет ипотеку.Долговая нагрузка при потребительском кредите увеличивается в сравнении с ипотекой в несколько раз.

Посчитайте всё еще раз.Первоначальный взнос в таких схемах есть, только вносит его государство в рамках специальных социальных программ. Использовать их могут не все.«Молодая семья».

В программе могут участвовать только зарегистрированные в ЗАГС пары.

Вы получаете порядка 35% стоимости квартиры в виде субсидии из бюджета, а остальное обязуетесь погасить наличными или с помощью ипотеки.Чтобы участвовать в программе, вы должны быть в зарегистрированном браке, возраст каждого из супругов — не больше 36 лет.

Нужно доказать, что вы в состоянии выплатить оставшийся после субсидии долг, например, с помощью справки о доходах с работы.Еще семья должна быть «нуждающейся в улучшении жилищных условий». Критерии этого в каждом регионе свои, поэтому за консультациями нужно идти в правительство вашего субъекта. Например, в Москве у каждого супруга должно быть в собственности не больше жилой площади.
Например, в Москве у каждого супруга должно быть в собственности не больше жилой площади.

В Санкт-Петербурге — Требования могут меняться, поэтому лучше идти в жилищный отдел муниципалитета и выяснять на месте.Материнский капитал.

Деньги, которые государство выплачивает за появление в семье ребенка, можно использовать как первоначальный взнос. Здесь главное, чтобы суммы в 466 617 рублей за первого или 616 617 рублей за второго и следующих хватило. Иначе все равно придется доплачивать наличными.Пример.Цена квартиры — 5 млн рублей.

Банк требует использовать первоначальный взнос не меньше 15% от стоимости квартиры, то есть 750 000 рублей.Чтобы семья могла купить эту квартиру, нужно использовать материнский капитал в 466 617 рублей и еще доплатить 283 383 рубля.Чтобы использовать материнский капитал для ипотеки, принесите в банк справку из ПФР о том, что вы еще не потратили эти средства. Когда будете регистрировать ипотечный договор в МФЦ, сделайте нотариальное обязательства о том, что вы выделяете детям долю в покупаемом жилье.Военная ипотека.

Эту программу могут использовать только военнослужащие. Смысл примерно тот же — берете справки о том, сколько денег накопилось на счету, приносите в банк. Дальше оформляете займ по программе «военная ипотека».Другие социальные программы. В России такие программы в основном разрабатываются на муниципальном или региональном уровне.

В России такие программы в основном разрабатываются на муниципальном или региональном уровне. Например, в Москве есть поддержки нуждающихся, а в Саратовской области приняли в который периодически вносят новые категории граждан.В основном меры поддержки распространяются на учителей, врачей, представителей правоохранительных органов или просто нуждающихся в улучшении жилищных условий. Принцип тот же — государство компенсирует часть расходов, и вы можете использовать эту компенсацию как первоначальный взнос.

  1. Подпишите договора, зарегистрируйте их в МФЦ. Банк расплачивается с покупателем, затем ваш долг уменьшается за счет поступивших банку денег от государства. И дальше вы платите уже обычный ежемесячный платеж по ипотеке.
  2. Найдите нужную программу на сайте правительства региона или на сайте муниципалитета;
  3. Согласуйте с банком сделку;
  4. Соберите справки о том, что вы попадаете под действие программы;

В зависимости от региона алгоритм может меняться.Сам по себе термин «ипотека от застройщика» является маркетинговым — застройщик не выдает ипотеку, этим занимается банк.Есть ситуации, когда застройщик проводит специальные акции по договоренности с банком, такие предложения можно условно назвать ипотекой без первоначального взноса.

Условия зависят от конкретного девелопера.Например, вы покупаете квартиру за 3 млн рублей. Акция может быть такой.Вы берете у застройщика в долг 500 тысяч рублей на один-два года. Эти деньги становятся как бы вашим первоначальным взносом — в руках вы их не подержите, они сразу зачисляются на счет застройщика или на эскроу-счет для покупки квартиры.

Обычно такая рассрочка оформляется отдельным договором займа, заверяется у нотариуса.Итого у вас есть сумма долга, которая складывается из займа на первоначальный взнос и ипотеки. Займ застройщика можно вернуть в конце срока, либо равномерно распределить по месяцам — в зависимости от условий договора.Такие акции могут быть выгодными — застройщики обычно дают деньги в рассрочку, без процентов, с ежемесячными выплатами.

Соответственно, это лучше потребительского кредита.Для банка выдача ипотеки без первого взноса — сделка с повышенным риском. Поэтому в таких программах невыгодные для покупателя условия:

  1. Официально это не задокументировано, но риск отказа в случае с такой ипотекой выше.
  2. Повышенная ставка. Если обычную ипотеку сейчас можно взять за 6,5-8%, то программы со взносом в 0 рублей идут по 12-14% годовых.
  3. Больше документов для проверки. Если обычную ипотеку можно получить буквально по паспорту и водительскому удостоверению, то нулевую — только с подтверждением дохода.

Альфа-Банк просит за ипотеку с залогом уже имеющегося жилья от 13,69% годовых

  1. Изучите требования к заемщикам — какие нужны документы, какое имущество просят в залог.

    Заполните анкету, дождитесь ответа из банка — на сайте или в офисе.

  2. Изучите социальные программы, которые действуют у вас в регионе — их можно найти с помощью поисковика или на сайтах правительства региона или муниципалитета.

    Если подходите под какую-то из них — уточните, какие документы нужны для получения денег.

    Используйте эту поддержку как первоначальный взнос. Если есть материнский капитал, добавьте его к этой сумме.

  3. Учитывайте соразмерность требований к залогу. Нормально, если для покупки однокомнатной в залог просят тоже однокомнатную.

    И странно, если хотят трехкомнатную.

  4. Если под программу не подходите, ищите банк с ипотекой без первого взноса. Попробуйте агрегаторы, например, или — в калькуляторе укажите, что первоначальный взнос составит 0 рублей. Учтите, что поисковик может показать неподходящие программы, например, рефинансирование — когда у вас уже есть ипотека, и вы переходите в новый банк из старого с помощью нового кредита.

Понравилась статья?

Ставь лайк и подпишись, чтобы не пропустить следующую!

Нужна помощь в выборе новостройки? Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: +7 495 431-64-64Есть вопросы?

Задавайте их в разделе Cледи за нашей лентой в , там тоже много интересного!Автор: Дмитрий Кузьмин Источник: avaho.ruИзображение: pixabay.com

Ипотека без первоначального взноса: как взять ипотеку без первого взноса (способы + инструкция)

28 маяПриветствую вас уважаемые читатели. В этой статье я хочу рассказать: как взять ипотеку без первоначального взноса и как это лучше сделать.Первоначальным взносом при оформлении ипотеки называют часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости которая должна иметься у заёмщика для получения займа в банке. В зависимости от выбранной ипотечной программы, первоначальный взнос вообще может отсутствовать в банке, а может и достигать 90% цены от выбранной покупаемой недвижимости.Источниками первоначального взноса могут выступать: — Денежные накопления — Потребительский кредит и прочие займы — Имеющая недвижимостьНо банки позволяют также оформить ипотеку с очень маленьким взносом и даже полным его отсутствием.

Стоит иметь в виду, что при расчёте возможной стоимости кредита, банки принимают во внимание стоимость квартиры. Которая будет установлена оценщиком в ходе анализа объекта недвижимости. Если продавец установил цену на квартиру выше оценочной, то минимальным первоначальным взносом вряд ли получиться.
Если продавец установил цену на квартиру выше оценочной, то минимальным первоначальным взносом вряд ли получиться. Банк рассчитает максимально возможную сумму кредита основываясь на оценочной стоимости.

Разница между полученной в ходе расчёта размером ипотеки и рыночной ценой квартиры в полном объёме ложиться на плечи заёмщика и должна быть внесена в качестве первоначально взноса.7 Возможных способов:Кредитные организации неохотно выдают кредиты без первоначального взноса. Тем не менее можно выделить несколько способов которые позволяют заёмщику оформить ипотечный кредит не имея достаточных накоплений.

  1. Способ 1. Льготные ипотечные программы.

Для незащищённых категорий граждан, государство разработало несколько программ целью которой является помощь в улучшении жилищных условий. Чаще всего льготы предоставляют молодым семьям, военнослужащим а также молодым семьям.

Воспользоваться социальной ипотекой могут граждане возраст которых не превышает 35 лет.

Что бы принять участие в программе требуется обратиться в органы местной власти, для подтверждения в необходимости в улучшении жилищных условий. При положительно решении в участие проекта.

Претендент будет поставлен на приобретение в очередь на получение сертификата.

  1. Способ 2. Военная ипотека.

Такой вариант идеально подходит тем кто решил оформить ипотеку не имея средств для внесения первоначального взноса. Но этот способ доступен исключительно военнослужащим.

Преимуществом военнослужащих является то, что участникам программы министерство обороны Российской Федерации вносит не только первоначальный взнос, но и последующие ежемесячные платежи. Следует также иметь в виду, что до момента полного погашения ипотечного кредита, жильё будет обременено двойным залогом.

Со стороны банка и государства.

Это означает, что распределиться недвижимостью по своему усмотрению, например продать или подарить военнослужащему не удастся.

  1. Способ 3. Ипотека с материнским капиталом.

Материнский капитал предоставляет один из способов получить помощь от государства. Субсидия в настоящее время предоставляется семьям в которых появился первый ребёнок, а также второй ребёнок. Одним из направления использование дотации является внесение первоначального взноса при оформлении ипотечного кредита.

Важным обязательством является тот факт, что при оформлении ипотеки таким способом воспользоваться материнским капиталом можно сразу после рождения ребёнка. Прежде чем субсидия будет перечислена в кредитную организацию, претенденту потребуется получить разрешение в пенсионном фонде. С учётом этого алгоритм действий для заёмщика будет выглядеть следующим образом:- 1 Поиск застройщика или собственника готовой квартиры — 2 Получить разрешение в пенсионном фонде — 3 Поиск кредитной организации и выбор ипотечной программы — 4 Подачи заявки на ипотечный кредит — 5 Подписание договораВ случае положительного решения подписание договора, внесение первого взноса государственным сертификатом, оформления жилья в собственность и наложением обременения.

Кстати те у кого есть ипотечный кредит, имеют право направить материнский капитал на погашения основного долга по договору.

  1. Способ 4. Маркетинговые акции.

Сегодня многие банки для привлечения клиентов разрабатывают различные акции по ипотеки. В том числе оформления её с нулевым первым взносом. Чаще всего подобные акции проводятся совместно с застройщиками которые стремятся увеличить уровень продаж.

  1. Способ 5. Ипотека под залог имеющейся недвижимости.

Ещё один вариант оформления ипотеки при отсутствии денег на первый взнос.

Использовать вместо них имеющую недвижимость. Большинство банков с легкостью идут на это так как подобная схема выгодна для них. Для заёмщиков же этот вариант таит существенные риски, так как имеется вероятность потери залоговой недвижимости из за нарушения сроков выплат по ипотеки.

  1. Способ 6. Дополнительное обеспечение.

В качестве дополнительного обеспечения которое заменит первоначальный взнос, может выступать залог любых ценностей.

Это может быть не только недвижимость, но и следующие активы:- автомобиль — земельный участок — ценные бумаги — драгоценные металлыВ качестве залога кредитные организации,обычно принимают высоколиквидные доходные активы. Банковские специалисты неплохо разбираются в инвестировании, поэтому вряд ли согласятся принять в качестве обеспечения сомнительные активы заёмщика.

  1. Способ 7. Получение первоначального взноса через потребительский кредит.

Предыдущие варианты доступны далеко не всем. Многие граждане не имеют в собственности дорогостоящего имущества, им не положена государственная поддержка.

В этом случае не которые решаются на оформление потребительского займа, который впоследствии направляют на оплату первоначального взноса.

Иногда кредитные организации даже предлагают специальные программы.

Специалисты рекомендуют прибегать к такому варианту, в самом крайнем случае. Не стоит забывать, что нагрузка на семейный бюджет при этом значительно увеличивается.

при этом с начала нужно падать заявку на ипотеку, а потребительский кредит оформлять только после её одобрения. Статистика показывает, что большинство проблем с оплатой ипотеки связана именно с необходимостью одновременно выплачивать несколько займов.В этом году немногие банки готовы предоставить ипотеку без первоначального взноса.

Причём большинство потребует в залог другое имущество или выдаст такой кредит только льготникам, за который деньги внесёт государство. По сути в этом случае банк получит первоначальный взнос, только не от самого заёмщика а от государства.

Есть ли ипотека без первоначального взноса в банках вашего региона и на каких условиях эти учреждения готовы выдать вам кредит? Вы можете выяснить самостоятельно лично или на официальных сайтах банков или обратившись за помощью к ипотечным брокерам.

  1. Предоставьте банку пакет документов
  2. Заполните анкету — заявку
  3. После регистрации рассчитайтесь с продавцом и подпишите акт передачи квартиры
  4. Подберите вариант подходящего жилья в срок
  5. Подпишете договор купли — продажи и кредитный договор
  6. После подписания зарегистрируйте право собственности

Ипотечный займ без первоначального взноса — это выгодный вариант кредитования для заёмщиков. Позволяющий без использования собственных денег приобрести квартиру и прочую недвижимость.

Среди преимуществ можно выявить только отсутствие необходимости вносить собственные средства.

А вот недостаток в виде большого ежемесячного платежа на протяжении 10 и более лет, понижает все достоинства.

Например заёмщик хочет оформить квартиру стоимостью 3 миллиона рублей на 20 лет с процентной ставкой от банка 10%. Для сравнения можно рассчитать, что без первоначального взноса придётся платить 29.000 рублей ежемесячно. с переплатой в конечном итоге около 4 миллионов рублей. А при оплате 40% первоначального взноса, нужно будет платить около 17.000 рублей ежемесячно.

А при оплате 40% первоначального взноса, нужно будет платить около 17.000 рублей ежемесячно. С переплатой в конечном итоге около 2.5 миллиона рублей. Таким образом даже при отсутствии средств для внесения первого взноса, есть шанс получить ипотеку.

Но важно правильно оценивать свои финансовые возможности и сделать правильный выбор.Я надеюсь статья была вам полезна.

Если вам понравилась эта статья.

Поделитесь ею друзьями в социальных сетях.

Подписывайтесь также на обновления блога. Чтобы получать полезную информацию. Советую также прочесть статью:?⚡ Кстати, а вы видели сколько уже стоит доллар?

Начните зарабатывать на разнице курсов валют .

Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

На современном рынке недвижимости предложения по ипотеке без первоначального взноса есть, но их практически единицы. Объяснение ограниченному количеству таких программ очень простое — банкам невыгодно выдавать займы без каких-либо гарантий.

Ведь если заемщик обанкротится, кредитной организации придется нести расходы, связанные с продажей залоговой недвижимости, к которым могут добавиться затраты на судебные тяжбы.

«У банков действительно есть основания не доверять заемщикам, у которых нет необходимой суммы на первоначальный взнос: если человек не сумел накопить малую часть от стоимости недвижимости, серьезность его намерений и финансовая дисциплина вызывают сомнения»

, — рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Именно поэтому банки, предоставляющие возможность оформить ипотечный кредит без накоплений, максимально страхуют свои риски.

Например, увеличивают ставку кредитования или предъявляют дополнительные требования в части страхования.За «ипотеку без первоначального взноса» некоторые банки часто выдают обычный потребительский кредит под залог недвижимости, но не приобретаемой, а имеющейся, и ставка легко может переваливать за 15% годовых, комментирует коммерческий директор Seven Suns Development Антон Барулин.

Кроме того, стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы выдаваемого кредита. Поэтому потребуется доказать банку, особенно, если у вас в активе вторичное жилье, что в самом крайнем случае он действительно сможет его продать и вернуть свои деньги.

Подтверждением обычно выступает отчет оценщика, платить за который придется собственнику — вам.Еще одним гарантом залогового обеспечения могут выступать земельный участок, автомобиль, драгоценные металлы, ценные бумаги.

Но каждый такой актив должен быть высоко ликвиден и привлекателен для банка в случае его продажи.Из-за существующих рисков банки предъявляют повышенные требования к заемщикам, которые хотят оформить ипотеку без первоначального взноса.

Так, обязательно наличие стабильного дохода, который подтверждается справкой 2-НДФЛ с места работы.

Индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса вряд ли смогут получить одобрение на такой кредит, отмечает Андрей Колочинский.Также для получения данной ипотеки важно наличие идеальной кредитной истории за последние 10 лет.

«У вас должны быть закрыты кредиты без просрочек на суммы от 500 тыс.

рублей и отсутствовать займы в микрофинансовых организациях или частые запросы на их получение.

Еще пристальное внимание будет уделено количеству имеющих кредитов (если они есть) на период рассмотрения заявки по ипотеке и количеству иждивенцев в семье», — рассказывает исполнительный директор кредитного агентства КМ Центр Андрей Колпаков.Процедура получения ипотеки без первоначального взноса не отличается от процедуры получения обычной ипотеки: выбор объекта и банка — сбор документов — подача заявки — рассмотрение заявки/одобрение — сделка и ее закрытие.

Что же касается необходимых документов, здесь также стандартный пакет бумаг (паспорт, заверенная копия трудовой книжки, документы, подтверждающие семейное положение), к которому прибавляются справка 2-НДФЛ и документы на залоговое жилье. Скорее всего, потребуются бумаги, подтверждающие право собственности на это имущество, а также отчет об оценке недвижимости.Эксперты сходятся во мнении, что ипотеку без первоначального взноса брать не следует.

Главный аргумент — по итогу получается слишком большая переплата. Вместе с тем есть несколько ситуаций, когда де-юре предложение по жилищному кредиту предполагает первоначальный взнос, но де-факто выплата из вашего кармана вроде бы отсутствует.При отсутствии накоплений на первоначальный взнос некоторые люди, чтобы не оформлять ипотеку по завышенной ставке, привлекают потребительский кредит.

Однако ставки по нему также высоки, а срок кредитования ограничен.

«Если банк придет к выводу, что заемщик не сможет обслуживать одновременно два кредита, вероятность получить отказ в ипотеке очень велика»

, — комментирует Андрей Колочинский.Еще одним маневром по получению ипотеки как бы без «первоначального взноса» можно назвать ситуации, в которых требования банка выполняются с помощью государственной поддержки, например с привлечением средств по программе «Молодая семья» или материнского капитала. «С одной стороны, это не ипотека с нулевым взносом.

С другой, клиент минимизирует количество собственных вложенных средств. Аналогично происходит с механизмом военной ипотеки. И первоначальный взнос, и платежи формируются из средств, поступающих на индивидуальный счет военнослужащего», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.На рынке вторичного жилья часто можно встретить схему с завышенной стоимостью недвижимости в договоре.

Пример прост: квартира продается за 4 млн руб., но на бумаге вы прописываете, что она стоит 5 млн.

Далее продавец пишет расписку, что он якобы получил деньги с разницей в 1 млн. Банк рассматривает эту сумму как первоначальный взнос и выдает ипотеку на остаток на стандартных условиях.«Нужно понимать, что это незаконно. Все аналитические документы будут выступать доказательствами подобного обмана.

Все аналитические документы будут выступать доказательствами подобного обмана. И есть большой риск, что банк вас разоблачит. Что будет дальше — вариантов масса: от внесения вас в черный список до возбуждения дела о мошенничестве», — предупреждает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.Стоит ли брать ипотеку без первоначального взноса или нет — решать вам.

Однако перед тем, как окончательно определиться, рассмотрите все возможные варианты. В том числе и .Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Как купить квартиру без первоначального взноса по ипотеке

6 февраля, 17:44Что делать, если у вас нет стартового капитала или каких-либо льгот от государства, но хочется купить жильё как можно скорее?

Существует как минимум три схемы, которые позволяют приобрести квартиру без первоначального взноса по ипотеке.

О рисках и нюансах — рассказываем.Схема 1: Взять в одном банке потребительский кредит на первоначальный взнос, в другом — ипотекуКак это работает: потребительский кредит становится первоначальным взносом, без которого ипотеку не дадут.

Главное условие — действовать быстро и соблюдать очерёдность процессов: одобрение ипотеки в одном банке, получение потребительского кредита в другом, получение ипотеки. Если сначала оформить и получить потребительский кредит, а потом пойти за ипотекой, есть большой риск, что в ней будет отказано из-за высокой кредитной нагрузки.Кейс от покупателя недвижимости Павла К.:«Я оформлял одновременно потребительский кредит в одном банке и ипотеку в другом. Весь пакет документов у меня был подготовлен заранее.Для первоначального взноса я брал потребительский кредит 500 000 рублей.

Банку, который выдал мне ипотеку, я, разумеется, не сообщал, откуда у меня средства на первый взнос.Понимая, что кредитная история обновляется ежемесячно, все процессы, в том числе предварительное одобрение по ипотеке, я проводил в рамках одного месяца — это более чем реально, потому что все банки готовы оперативно обрабатывать ваш запрос на кредитование.

Сегодня потребительский кредит я закрыл и продолжаю выплачивать ипотеку».Комментирует эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «В идеале оба договора — и кредитный по ипотеке, и потребительский — подписываются в один день, и вы сразу же делаете первый взнос.Как показывает практика, при таком раскладе — если у банков нет времени перепроверить кредитную историю, потому что информация о потребительском кредите ещё не попала в кредитное бюро — всё проходит довольно легко».При заполнении заявления на ипотеку банк, скорее всего, не будет спрашивать, откуда у вас сумма на первоначальный взнос — для него важно, что сделка состоится, а его риски нивелируются тем, что у него в залоге объект недвижимого имущества.Элина Мамонтова, генеральный директор АН «Твой ДОМ»: «Банк может отказать в выдаче кредита на любом этапе сделки. Если в процессе проверки банк всё же узнает, что у вас два кредита, а подтверждённого дохода на выплату обоих не хватает, он вправе отказать в кредитовании даже в день выдачи кредита».Добавляет Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к.

э. н. (@finansovaia_nadezhda): «Важный момент относительно потребительских кредитов: зачастую клиенты банка отказываются от финансовой защиты — страховки.

Она оформляется на случай потери работы, утраты трудоспособности или смерти заёмщика. Страховка прибавляется к основному телу кредита. Из-за этого ежемесячные платежи немного увеличиваются, и заёмщики отказываются её оформлять, чтобы сэкономить.

На деле получается не всегда: при отказе от финансовой защиты банк, скорее всего, повысит процентную ставку по самому кредиту. Поэтому считайте и сравнивайте, как выгоднее».Плюс схемы: доступность и простота реализации.

Пакет документов в каждом банке стандартный, сроки рассмотрения вашей заявки на ипотеку — от нескольких часов до недели, потребкредита — до пяти рабочих дней. Минусы схемы: большая кредитная нагрузка и большая переплата процентов.

Риски: невыплата кредитов в случае потери постоянного дохода.

Если при этом заёмщик никак не взаимодействует с банком (не предоставляет справки о потере трудоспособности, не объясняет причины невыплат), есть риск, что дело будет передано в суд, имущество конфисковано, а счета арестованы.Схема 2: «Пакетные» предложения по кредитам от банков или ипотека без первоначального взноса (бывает и такая!)Есть банки, которые сами «упаковали» первую схему и стали предлагать «инновационные программы двойного кредитования». Такой продукт зачастую представляется как «ипотека плюс потребительский кредит на ремонт». Сумма «на ремонт», как правило, и уходит на погашение первого взноса.Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к.

э. н. (@finansovaia_nadezhda): «Банки идут на это, потому что для них ипотека — наиболее привлекательный продукт.

Но, выдавая двойной кредит, банк должен быть уверен в платёжеспособности клиента, поэтому тщательно проверяет кредитную историю и общую долговую нагрузку семьи. Кроме того, банк может перепроверить документы на объект недвижимости, чтобы убедиться, что в случае, если клиент не сможет платить, он погасит обе задолженности, продав квартиру.Предположить, получите вы одобрение или отказ по кредиту, довольно сложно: в каждом банке существует автоматизированная система определённых триггеров. У меня есть кейсы, когда, предоставляя справку о доходах в свободной форме, люди получали несколько ипотечных кредитов».Некоторые банки всё-таки вышли на рынок с предложением ипотеки с нулевым первоначальным взносом.

Как утверждает Алексей Пискорский, такие программы в основном предлагаются с целью покупки жилья в новостройках, и ставка в этом случае выше стандартной ставки по ипотеке этого банка на 3–4%.Плюс схемы: в отличие от схемы один, вам не нужно готовить двойной пакет документов и думать о сроках получения кредитов в двух банках.Минусы схемы: скорее всего, банк предложит очень высокую ставку по кредиту, а значит, и переплата по нему будет очень большая.

Риски: не факт, что большую кредитную нагрузку вообще одобрят.Что ещё не так со схемой

«Потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке»

Комментирует эксперт по недвижимости Руслан Соешев:«Чаще всего причина, почему покупатели недвижимости соглашаются на двойные кредитные истории — психологическая: они не умеют копить. Из-за доступности кредитных продуктов у людей возникает желание воспользоваться сразу всеми предложениями от банков.

По сути, это вопрос культуры потребительского поведения. Но если мы говорим об экономической целесообразности этих действий, то чаще всего люди переплачивают банкам очень большие суммы».Простая арифметика:Мы покупаем квартиру за 6 млн рублей в ипотеку под 9% годовых сроком на 20 лет.

Для первоначального взноса, во многих банках это 10%, нам нужно 600 000 рублей, лучше — 20%, то есть 1 200 000. Рассмотрим затраты и переплату для трёх кейсов — когда первоначальный взнос есть и приходится брать в кредит у банка 10% или 20% от стоимости квартиры.Копим первоначальный взнос 10%В этом случае переплата по процентам ипотеки составит 6 229 262 рубля.

А всего за 20 лет придётся отдать 11 629 262 рубля.

В месяц при этом нужно будет платить 48 658 рублей. Переплата: 6 229 262 рубляКопим первоначальный взнос 20%В этом случае переплата по процентам ипотеки составит 5 559 994 руб.

А всего за 20 лет придётся отдать 10 359 994 руб. В месяц при этом нужно будет платить 43 186 рублей. Переплата: 5 559 994 рубляБерём первоначальный взнос 10% в кредитА если первоначальный взнос, 600 000 рублей, вы брали по потребительскому кредиту со ставкой 10% годовых на 5 лет, вы переплачиваете 164 880 рублей только за этот кредит и увеличиваете общую кредитную нагрузку ещё на 12 748 рублей в течение следующих 60 месяцев.Переплата: 6 394 142 рубляБерём первоначальный взнос 20% в кредитСтавка на такие суммы потребкредитов, как правило, ещё выше, так как срок нашего кредита будет больше, допустим 10 лет под 12% годовых.

Только по потребительскому кредиту переплата в этом случае составит 865 841 рубль.

А в месяц придётся отдавать 17 216,51 рубля за потребительский кредит и 43 186,85 рубля за ипотеку 4,8 млн рублей. Всего первые 10 лет придётся выплачивать банкам чуть больше 60 000 рублей ежемесячно.Переплата: 6 429 811 рублейПереплата получается не такая уж и большая, но в случаях с потребительским кредитом ежемесячный взнос по двум кредитам увеличится на 12 000 —13 000 рублей. В год это уже солидная сумма.Схема 3: Завышение цены в договоре купли-продажи на сумму первоначального взносаКак это работает: покупатель договаривается с продавцом о завышении стоимости недвижимости в договоре на сумму, равную первоначальному взносу.

Например, если квартира стоит 3 млн. рублей и взнос равен 300 тыс.

рублей, в договоре указывается, что стоимость недвижимости — 3,3 млн.

рублей. Продавец пишет расписку для банка о том, что первоначальный взнос им уже получен.Иногда, как утверждают покупатели, таким образом договориться можно даже с компанией-застройщиком.Кейс от покупателя недвижимости на первичном рынке Натальи Г.:«О том, что некоторые застройщики работают по схеме завышения стоимости цены в договоре, мне рассказали знакомые. Я выбирала между двумя объектами недвижимости — один застройщик сообщил, что с завышением они не работают, а второй сам проявил инициативу.От застройщика я получила платёжную квитанцию о внесённой сумме — 300 с небольшим тыс.

рублей. Договор купли-продажи был заключён на 2,1 млн. руб., а ипотека составила 1,8 млн. рублей.После подписания договора о кредитовании мы заключили с застройщиком дополнительное соглашение об уменьшении стоимости покупки.

При этом банк этой информации не имеет — я просто ежемесячно выплачиваю ипотеку на одобренную изначально сумму».Комментирует эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «Не стоит забывать, что любому объекту, по которому банк одобряет ипотеку, даётся оценка стоимости независимой компанией. В 99% случаев эта цена будет ниже рыночной.В чём здесь нюанс: банк, скорее всего, не даст вам кредит на сумму, превышающую стоимость, установленную оценочной компанией.

Даже если изначально банк одобрил вам кредит на 3,3 млн. рублей, но ваша квартира была оценена на 2,9, вам предложат сумму кредитования 2,9 млн. минус первоначальный взнос. А найти оценочную компанию, которая сможет завысить стоимость недвижимости, очень непросто».Юрист в сфере недвижимости Валерия Советова: «Не каждая оценочная компания пойдёт на завышение стоимости квартиры, потому что для этого приходится „искусственно“ поднимать рынок, создавать фейковые объявления с аналогичными квартирами по завышенной цене и держать необходимый ценовой диапазон две-три недели.

К тому же увеличиваются расходы покупателя на такую оценку: если стоимость обычной оценки составляет 4000–5000 тысяч рублей, то цена оценки с завышением колеблется от 30 000 до 50 000 рублей.Увеличиваются сроки подготовки оценки, так как нужно время для „раскачивания“ рынка, чтобы выйти на нужный уровень цены. И эти сроки могут затянуться.

Соответственно, затягиваются сроки выхода на сделку.

Не каждый продавец готов столько ждать, и сделка может не состояться».Кейс от покупателя недвижимости на вторичном рынке Ирины М.:«Нам удалось договориться с продавцом и завысить стоимость квартиры по договору, но совсем без первоначального взноса провести сделку не получилось.Дело в том, что банк, который выдавал нам ипотеку, проводил верификацию оценочной деятельности — сначала нам одобрили одну сумму, а как только мы вышли на сделку, её сократили.

Поэтому первоначальный взнос продавцу мы всё равно выплачивали, пусть и меньше, чем он был по договору».Комментирует эксперт по недвижимости Татьяна Романова: «Не каждый продавец недвижимости, особенно на вторичном рынке, и не каждый риелтор согласится на реализацию такой схемы — думаю, половина назовёт завышение цены в договоре мошенничеством.В этой схеме, на первый взгляд, собственник ничем не рискует: в результате он получает те же 3 млн. рублей, на которые изначально претендовал.

Но в случае возникновения форс-мажорных ситуаций по сделке — если договор по какой-то причине расторгнут — собственник должен будет вернуть покупателю не 3 млн. рублей, а на 10% больше. Как мы понимаем, эти 10% на самом деле он в руках не держал».Комментирует юрист в сфере недвижимости Валерия Советова: «И покупатель, и продавец должны осознавать, что схема с завышением незаконна.

Если обман вскроется, в лучшем случае банк откажет в выдаче кредита.

В худшем — если схема с завышением станет известна после того, как кредитные средства всё же были выданы заёмщику, а он не справился с завышенной финансовой нагрузкой и не смог выплатить кредит банку, в этом случае стороны могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 159.1 Уголовного кодекса РФ — Мошенничество в сфере кредитования.

Статья предусматривает наказание в виде штрафа до 120 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период до одного года либо обязательные работы на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо ограничение свободы на срок до 2-х лет, либо принудительные работы на срок до 2-х лет, либо арест на срок до 4-х месяцев.Если будет установлено, что деяние совершено группой лиц по предварительному сговору, то санкции тяжелее.

Максимально — лишение свободы на срок до 4-х лет».Плюсы схемы: несмотря на то, что многие покупают квартиры таким способом, на плюсах мы останавливаться не будем, так как схема незаконная.Минусы схемы: это незаконно.

Вы обманываете банк и пишете в договоре, который регистрирует государство, ложную информацию. Плюс найти продавца, который согласится на эту схему будет непросто. Скорее всего, согласятся те, кто очень долго не может продать квартиру, или, наоборот, продаёт срочно.

И то, и другое на рынке недвижимости довольно подозрительно.Для продавца минусов ещё больше.

Во-первых, он становится соучастником мошенничества, от которого ничего не выигрывает. Во-вторых, если продавец квартиры владел ею менее 3-х лет, ему нужно платить налоги на доход от её продажи, в том числе и с тех самых 300 000 рублей, которые продавцу не выплачивали. Вот тут мы подробно разбирали, и как их уменьшить.Логично, что продавцы часто отказываются от подобной схемы, потому что плюсов для них в ней нет.Риски: если схема вскроется, можно попасть в тюрьму.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+